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內容來自sina新聞

多地競逐城市群指標 兩區域城市群或升級

  新一輪城鎮化規劃正在制定中,而城市群作為未來城鎮化發展的主體形態被賦予更多關註。南都記者此前獲悉,未來城鎮化將以建設世界級城市群為目標,全面提升東部三大城市群發展水平,並培育壯大17個區域性城市群。而據媒體報道,由於多地爭相希望將各自區域的城市群規劃納入國傢城鎮化的總體規劃中,17個區域性城市群中的2個可能升級到與東部三大城市群平等地位。

  地方為進入城鎮群規劃各顯神通,而專傢則認為,不恰當地用行政權力捏合城市群容易引發"城市病"。國傢發改委下屬研究機構提供的報告也指出,我國目前仍缺乏跨行政區的城市群合作協調機制。

  城市群經濟總量與人口總量不匹配是區域差距問題所在

  其實早在"十一五"規劃綱要就已經明確"要把城市群作為推進城鎮化的主體形態",十二五規劃再次建議,以大城市為依托,以中小城市為重點,逐步形成輻射作用大的城市群,促進大中小城市和小城鎮協調發展。

  目前我國已經形成瞭十個城市群,分別是京津冀、長三角、珠三角三個國傢級城市群,以及七個已經形成一定規模的城市群,分別是遼中南、山東半島、海峽西岸、中原、長江中遊、關中、川渝城市群。按照發改委的目標,下一步京津冀、長江三角洲和珠江三角洲城市群將向世界級城市群發展,在更高層次參與國際合作和競爭,另外再打造哈長、呼包鄂榆、太原、寧夏沿黃、江淮、北部灣、黔中、滇中、蘭西、烏昌石等10個區域性城市群。

  上述已經形成的10個城市群並非全部集中於沿海,其中東部地區5個,東北地區1個,中部地區2個,西部地區2個。據統計,這十個城市群面積占全國960萬平方公裡的10%,人口占全國人口的39.44%,G D P占全國的67.68%。

  國傢發改委國土開發與地區經濟研究所所長肖金成分析指出,這十大城市群已經成為中國經濟的十大支柱,說明發展經濟不需要太大的地方,10%的面積承載超過2/3的經濟總量。但十大城市群以2/3的全國經濟總量隻承載瞭全國1/3的人口,這是區域差距的問題所在。

  肖金成建議,要實現區域協調發展,一個途徑是產業轉移;另一個途徑是人口轉移,目前城市群中的大城市人口壓力已經很大,但中等城市和小城市還有很大的空間,十大城市群承載更多的人口將可以縮小區域之間的差距,"城鎮化要解決人往哪裡去,其實是人往城市群轉移"。

  國傢發改委參與政策制定的相關負責人透露,下一步我國將把城市群發展作為引領區域發展的龍頭,發揮其推動區域協調發展和國土空間均衡開發的重要作用。

  多地城市群競逐國傢第四增長極

  此前,東北、廣西北部灣、成渝、中部、西北關中等地區均提出過中國第四增長極的提法,希望晉級國傢級城市群,打造我國區域經濟的第四增長極。而湖北、江西、湖南、安徽四省目前正在聯合打造長江中遊城市群,也希望爭取國傢發改委將其上升為國傢戰略。

  記者從接近政策制定的人士處獲悉,目前在國傢城鎮化規劃制定過程中,多個省份都希望自己省份內的區域中心城市納入城市群規劃,已經納入城市群規劃的部分地區還希望晉升為國傢級城市群,於是出現瞭多地競逐城市群指標的現象。

  業內人士分析預測,有的省份擔心沒有城市納入城市群發展規劃,今後在申請項目和經濟發展中會受到冷落,於是最終的城鎮化規劃很有可能會顧及均衡性,城市群數目出現擴圍,城市群佈局相對均衡。

  國傢發改委城市和小城鎮改革發展中心研究員馮奎日前撰文指出,目前,一些省、市紛紛以省會、地市為中心、提出要構建各種不同的城市群。應該指出,城市群也存在著發展質量的問題,簡單依靠在規劃圖上畫圈圈,以及不恰當地通過行政力量捏合的許多所謂的城市群,存在許多問題,將會演變成未來的"城市群病",主要表現在:一是有的地方的城市群規劃不切實際地誇大資源的向心集聚,規劃的科學性較差。二是城市群內部缺乏溝通協調機制。三是存在著重經濟、輕生態的問題。四是城市群人口承接的功能沒有完全發揮。

  肖金成分析指出,城市群應該是在特定的區域范圍內具有相當數量的不同性質、類型和等級規模的城市,依托一定的自然環境和交通條件,以一個或幾個特大或大城市作為區域經濟的核心,城市個體之間的內在聯系不斷加強,共同構成一個相對完整的城市"集合體"。以上條件不具備的區域就很難發展為城市群。

  專傢觀點

  部分城市因競爭而有意識構築封閉體系

  南都記者此前獲得的國傢發改委內部調研報告顯示,我國跨行政區的城市群合作協調機制缺乏。報告指出,在現行城鎮行政體制下,不存在行政隸屬關系的城市區域之間存在著嚴重的行政分割現象,基於地方利益的考慮,各地城市政府之間存在著激烈的非合作博弈,使得各城市政府之間的橫向合作關系受到嚴重阻礙。

  部分城市政府在行政區域范圍內構築自我封閉、自我配套的經濟結構體系,有意識地限制生產要素的跨行政區自由流動,制約瞭區域性的公平、有序與自由競爭的統一市場形成,更限制瞭城市群、城市圈、城市帶的發育壯大。

  在省轄區內的城市群合作協調方面,以長株潭城市群為例,盡管先後成立瞭"長株潭一體化辦公室"、"長株潭黨政領導聯席會議制度"和"長株潭政府部門專題聯席會議制度"等市際協調機制,但缺乏行政約束力,無法落實到具體的產業佈局、社會管理、制度安排等領域。與此同時,盡管也成立瞭"長株潭辦"、"兩型辦"等省級協調機構,均由於存在行政級別不高、缺乏必要的權威性與行政手段等問題,難以有效推動長株潭一體化較快發展。

  對於跨省區的城市群合作協調而言,以長三角城市群為例,目前雖然已經建立瞭"長三角地區合作與發展聯席會議"、"聯席會議辦公室"、"重點合作專題組"、"長三角地區城市經濟合作組"等辦事機構和協調機制,但這些協調機制均為非約束性,總體尚處於探索階段。

  有接近發改委的專傢接受南都記者采訪時透露,"行政壁壘看不見,但摸得著。"據介紹,中部某省要打造3+5城市群,有專傢建議將鄰省靠近該城市群的一個城市納入規劃范圍改稱3+6城市群,但該省在制定規劃時並不接受這個建議。

  城鎮發展要從"以大管小"轉向以大帶小

  對於促進城市群一體化發展,國傢發改委下屬研究機構提交的研究報告指出,現行城市行政區劃管理體制使得各城市以鄰為壑,生產要素難以實現跨行政區流動,公共基礎設施呈碎片化狀態,難以共建共享。

  研究報告建議,要建立一個能夠承擔跨區域城市群協調職能的權威機構。跨省(區)區域的城市群由中央政府設立省際間城市群協調管理委員會,省(區)范圍內的城市群由省級政府設立省內城市群協調管理委員會。這些機構主要在城市群的公共基礎設施、土地規劃、環境管理、經濟發展等方面享有管轄權,而且還將逐步制定和實施統一的戶籍制度、就業制度、教育制度、醫療制度和社會保障制度等地方性法規制度和政策標準。

  此外,城鎮發展要從"以大管小"轉向以大帶小,通過改革將公共資源和公共權力協調用於不同規模的城鎮發展,大城市應打破行政壁壘,按照區域一體化和發展城市群的思路,將基礎設施和公共服務不斷向周邊中小城市延伸,形成以大帶小效應。

  城市群並非解決未來我國城鎮化問題的全部承載區域,研究指出,我國尚有約80%的國土面積在城市群之外。這些區域城市數量少,規模小,沒有中心城市的輻射和帶動,經濟很難發展起來,居民也很難富裕起來。

  目前提交給國傢發改委的研究報告對此問題的解決思路是,在城市群以外地區培育區域性中心城市,將城市群之外的地級城市的大多數發展為區域性中心城市,一些城市數量少的地區,應將區位條件好,腹地比較大的縣級市培育為區域性中心城市。據不完全統計,這類城市一共有150多座。

  參與城鎮化決策的發改委官員透露,對中小城市來說,要分類制定發展模式,一類是城市群內的中小城市,關鍵是要提高發展的質量,發展得好可以分散特大城市的疏導民間房屋二胎利息作用;第二類是城市群外的中小城市,要加以有序地發展,而不是攤大餅式地擴大。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-06-02/08292238831.shtml

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網簽成交環比飆升近五成,庫存壓頂房價料難大漲

??二套房貸款首付調低至四成的樓市新政對房地產的積極影響正在蔓延。在這一樓市新政剛滿一周之際,廣州的樓市呈現量價齊升的態勢,網簽數量的增幅尤其快速,而北京更是同比增長瞭191.80%。

??中房經聯主席和偉業我民間二胎貸款愛我傢集團副總裁胡景暉就向南都記者分析認為,新政確實有利於房企清理庫存和穩步回暖,但是房價並不會大幅上漲。

??中心六區漲價郊區降價

??根據相關研究中心數據顯示,整體來看,過去一周廣州中心六區網簽317套,環比上漲15.69%;全市網簽2025套,環比上漲47.81%。從區域上

看,除天河、黃埔的網簽數量分別下降24%和40%外,其他區域均呈上趨勢,其中蘿崗區環比上漲161.90%為漲幅最大,且蘿崗區網簽量共385套位居全市區域榜首。

??價格方面,中心城區上漲而郊區下降。上一周中心六區網簽均價28990元/平,環比上漲5.08%。上漲幅度最大為天河區。環比下跌的包括花都、蘿崗、從化、增城四區,不過幅度均不大,從而對全市均價影響也不大。

??滿堂紅廣州市場總監周峰分析稱,今年清明3天的日均看樓量比2014年同期增加27%,3天的成交量近50宗,比2014年同期增加約兩成,成交均價在2.07萬元/平方米,比2014年同期也上升瞭1.3%。

??北京也加速上漲。據北京市住建委數據統計,3月30日樓市兩大新政公佈後,3月31日至4月5日六天時間內,北京市新建住宅網簽2063套,環比增長19.04%,同比增長191.80%。

??新政落地一周後,利好釋放明顯,庫存問題得到一定的緩解。而且據多位業內人士分析,房企為瞭舒緩內存問題,房價暫不會出現大漲。

??“首付的降低,使原本資金不充裕的買傢獲得入市的機會,有助於釋放抑制的購買力,加快入市速度,起到促進樓市成交的作用。”經緯行研究總監李耀麟分析稱。

??“二

次置業是最近的市場主力,中心城區改善型樓盤、近郊樓盤較大套型產品都是近期買傢關註的熱點。”方圓地產首席分析師鄧浩志表示,由於傳

統“淡季”,開發商並沒有大量推貨,但看房人數及成交都超去年五成甚至一倍,新政推動下房價有上漲預期是買傢積極入市的主因。

??廣州地方版新政近期或推

??根據近日廣東省房協發佈的《2015廣東房地產藍皮書》,截至2014年12月末,廣州一手商品住宅庫存面積總量為1905.76萬平,環比微跌1.3%,

同比增長16.6%,庫存位於近年的高位。這意味著,盡管年底一手商品住宅市場成交回暖,但房企面對高庫存量仍感“壓力山大”。多數業內人士認為,開發商趁機平價銷售快速回款才是正道。

??廣東省房地產行業協會會長蔡穗聲建議“廣州市完全可以在南沙、從化、增城這些非中心城區逐步放開限購政策。”蔡穗聲認為,這些地方放開限購不會產生很大問題,並能釋放政府去行政化的信號。

??“市場預期廣州地方版新政近期將推出,樓市也將呈現‘銀四金五’的銷售高潮。”方圓地產首席分析師鄧浩志說。目前,開發商方面仍采取穩健的價格策略,總體沒有明顯的調整。

??中房經聯主席和偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉認為,房地產“量價齊升”的黃金年代過去瞭,新政後的樓市呈現出穩步回暖復蘇的態勢。

??“從新政後的市場實際成交和動態方面數據即可看到,即使包括瞭看房、咨詢量相對高峰的清明假期,目前成交升溫,但仍低於很多人預期。新政後6天二手房成交均價上漲幅度僅1%這一數據也直接反映瞭市場情況。”胡景暉表示。

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??繼20147.5折大優惠後,李嘉誠旗下長江實業再次在香港推出折價樓盤。據報道,長江實業以8折優惠促銷將軍澳日出康城的某一樓盤,推出740套房源9小時內套現55億港元(合43.5億元)。該樓盤也成為一手房單日銷量及吸金最多樓盤。

??@新浪房產

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??而在具體層面,我一直認為“混改”目前有兩大“魔咒”,一個“魔咒”就是對於國有資產流失的質疑;第二個“魔咒”是民營企業得不到平等的待遇。如果把這兩個問題解決好瞭,“混改”的故事就好講瞭。

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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-08/06085991330441771401451.shtml

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國傢級新區密集批復增至11個 招商引資成棘手問題

隨著天府新區獲批,國傢級新區數量激增至11個。

??今年1月份西咸新區、貴安新區同日批復,一日兩新區的節奏下,有人斷言國傢級新區開始進入“批發”時代,果真如此?

??自從上海自貿區開始試點,地方對於自貿區的角逐熱情空前高漲,相對而言國傢級新區有些黯然失色。尤其是在自貿區模式向全國推廣的背景下,雖然沒有人說二者不可兼得,但要國傢級新區還是自貿區,顯然存在魚與熊掌的優劣取舍。

??從22年前浦東新區設立首個國傢級新區開始,新區就被賦予探索試驗開發開放的國傢使命,一段時期內,新區以其獲得政策支持的力度之大,更是成為引領改革開放的前沿。現在,自貿區走上開發開放的最前沿,從上海的經驗來看,其開放程度空前。

??歷經22年發展,國傢級新區尤其是新獲批的眾多新區,是否還能繼續引領開發開放,在面臨行政體制矛盾等諸多問題時,又能如何去解決,是當前必須面對的問題。在接下來的改革開放中,國傢級新區應當扮演何種角色,它該何去何從?

??1.新區數量從嚴控到密集批復

??隨著2014年多個國傢級新區的密集批復,新區批復速度越來越快,間隔時間越來越短,呈現加速之勢。

??1992年上海浦東新區的設立,開啟瞭國傢級新區時代。

??“八十年代看深圳,九十年代看浦東……”這句流傳甚廣的話有無數個版本,但前兩句總是不變。上世紀八十年代,深圳特區成為改革開放之初引領潮流的弄潮兒,而浦東新區則成為九十年代中國改革的風向標。如有購房問題可咨詢400-606-6969轉211

??不過,在浦東新區之後的十多年內,雖然很多地方大搞新區建設,但此後14年時間裡再沒有國傢級新區獲批,直到2006年國務院正式發文,濱海新區才成為第二個國傢級新區。

??稀缺性使得國傢級新區這塊金字招牌顯得異常珍貴。

??彼時,以國傢的經濟實力而言,分散建設多個國傢級新區力不從心。另一方面,這與當年國傢抑制開發區熱和圈地運動的考慮也不無關聯。

??上世紀九十年代全國各地掀起開發浪潮,各種開發區紛紛湧現,以開發區、工業園、科技園、大學城等各種名義圈地的做法成為普遍現象。此後,國傢開始對開發區進行清理整頓,即使到現在這項工作仍未停止。

??回到國傢級新區,其佈局和開發仍然謹慎。從浦東新區到濱海新區,國傢級新區仍是限於沿海地區。與之後的新區最大不同在於,這兩個新區最終做實,成為一級政府,擁有行政管轄權。

??2010年,時隔4年之後,重慶兩江新區獲批,新區從沿海走向中西部,而且批復進度加速。

??中國社科院工業經濟研究所研究員、中國區域經濟學會副理事長兼秘書長陳耀告訴21世紀經濟報道,浦東新區、濱海新區這樣的沿海新區主要任務是開發開放,而兩江新區等中西部新區則是要帶動當地城鎮化發展。

??在濱海新區獲批國傢級新區前後,綜合配套改革實驗區成為深化改革開放的一項熱門區域政策。2005年從浦東新區開始,再到濱海新區,但這項政策並未局限於新區范圍內,其實驗的內容與范圍也不一樣,有大到山西全境,小到一個開發區,內容有的著重於能源經濟,有的卻側重城鄉統籌。綜改區雖然在一個時期內成為改革的重點,但最終它並未替代國傢級新區。

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??兩江新區獲批後,2011年浙江舟山群島新區獲批,2012年8、9月份甘肅蘭州新區、廣州南沙新區兩個國傢級新區接連獲批,接下來的一年則沒有再批一個,直至今年1月份開始,眾多國傢級新區獲批令觀者應接不暇。

??新區密集落地的2014年,一個重要的背景是上海自由貿易園區的試驗。2013年上海自貿區開始試驗,到瞭2014年,自貿區模式所探索的經驗也將向全國推廣。

??無論是開放力度還是推廣強度方面,自貿區都全面領先於國傢級新區。在自貿區浪潮的裹挾之下,國傢級新區到底面臨怎樣的發展態勢?

??2.自貿區不能替代新區

??對於地方來說,自貿區開啟新一輪改革紅利,而國傢級新區的光環則有些褪色。尤其當新區開始“批發”時,新區政策的邊際效益遞減,這是否會印證一個說法,即“人人都有政策就等於沒有政策”?

??自貿區時代下的國傢級新區是否還有價值?自貿區能否被新區取而代之?

??“自貿區和新區功能不一樣,發展方向也不一樣,所以不能把自貿區與新區相提並論。”國傢發改委國土開發與地區經濟研究所所長肖金成對21世紀經濟報道記者表示,自貿區實際是對外開放的試驗區,和新區不是一個層面的東西,不能互相替代。

??陳耀的觀點與此相同,他也認為自貿區是一種開放戰略,是以開放倒逼改革的做法,而新區的主要任務是推動新型城鎮化,二者定位、內涵不同。

??雖然自貿區與新區都是在開發開放進行試驗探索,但自貿區產生的背景則包括中國面臨的國際經濟貿易格局的變化。多哈回合談判陷入僵局之後,美國主導TTP(跨太平洋戰略夥伴關系協定)、TTIP(跨大西洋貿易與投資夥伴關系協定)等意圖打造一套平行於WTO的新機制。

??自貿區產生的國內背景則是中國經濟轉型升級。天津自由貿易區研究院執行院長劉恩專對21世紀經濟報道記者表示,推動中國改革,尋找新的動力源和增長源,隻有開放,走一條厘清政府與市場關系的新路。

??新區在過去一段時間內引領改革開放,而由於背景的改變,使得新區審批加速,並重點向中西部佈局,這賦予瞭國傢級新區不同的意義。換句話說,新一批新區產生的背景發生瞭變化,那就是中國面臨的快速城鎮化發展趨勢。

??除瞭背景與新區不同外,自貿區還有一定準入門檻,上海自貿區依托海港、口岸和保稅區,向境內關外轉變,這需要較高的開放基礎和條件,沿海地區更有優勢。而新區主要任務是推進城鎮化,無論沿海、內地都可以推進,著重向中西部佈局。

??就像新區與以往的各類開發區有或多或少的聯系一樣,以當前獲批及正在申報的自貿區來看,除瞭福建自貿區外,大都與國傢級新區有關。上海自貿區就誕生於浦東新區內,而申報第二批自貿區的天津自貿區目前的方案也是在濱海新區內,申報內陸自貿區的西安和重慶,雖然自貿區范圍跨出瞭新區,但也與新區有重要關聯。

??“國傢級新區由於在體制機制上本來就有所創新,假如當地存在新區的話,它應該是承接自貿區的良好區位。”北京大學教授、中國區域經濟研究中心主任楊開忠對21世紀經濟報道表示。

??當然,在地方對自貿區熱情高漲的同時,對於一些條件不成熟的地方,或者需要等待自貿區逐次推進的地方,國傢級新區仍具有相當的誘惑力。一旦獲批為國傢級新區,在土地指標方面將有更寬松的條件,還將獲得省級經濟社會管理權限,對於地方的招商引資能起到不小的推動作用。

??3.新區功能定位爭議

??在自貿區的沖擊下,由於二者定位、功能不同,新區仍存在生存空間,而且也是很多地方政府現實的最優選擇。

??不過,比起經過長期磨合的傳統開發區來說,新區面臨的問題不少,除瞭現實發展中的矛盾外,在新區的概念、定位等理論層面也存在爭議與質疑。

??“新區概念不是很規范,內涵也不一樣。”肖金成認為,國傢級新區首先應該是產業聚集區,其次應該是新城區或新城市,應該是國傢、地區、城市的新經濟增長極,是大城市周邊的反磁力中心。楊開忠也認為,新區就是帶動區域發展的城市型增長極。

??長安大學城市研究所所長王聖學則表示,國傢級新區的性質、規模、發展目標、管理權限,都需要搞清楚,比如新區是由省級政府管理還是地市政府進行管理,一旦處理不當容易造成省市矛盾。

??在獲批的11個國傢級新區中,各自規劃方案和目標定位都不盡相同。當然,這種狀況與區域政策實行分類指導有關。國傢發改委副秘書長范恒山曾表示,隻有分類指導才能增強政策的針對性和有效性,才能發揮比較優勢,增強區域的核心競爭力。

??就專傢觀點而言,比較一致的是,認為新區是城市型增長極,既有傳統開發區集聚產業的功能,又有城市功能,推動產城一體、產城融合發展。

??肖金成表示,當前一些大城市的城市病嚴重,新區的一個功能就是吸引產業、人口集聚,減輕、疏解大城市中心區壓力,防治城市病。而其增長極的職能則要求開發的范圍不能過大,否則不利於要素、資源高度集聚。要培育一個增長極,地方也要拿出真金白銀進行投入,范圍過大的話,地方投入成本太大。

??不過,目前這麼多國傢級新區面積小的也有800多平方公裡,大的有2000多平方公裡。其中廣州南沙新區、甘肅蘭州新區、陜西西咸新區面積都在800多平方公裡,上海浦東新區、重慶兩江新區、浙江舟山群島新區、貴州貴安新區、四川天府新區面積都在1000~2000平方公裡之間,天津濱海新區、青島西海岸新區和大連金普新區面積都在2000平方公裡以上。這些隻是陸域面積的比較,一些沿海新區規劃中還包括海域面積。

??在這麼大范圍內進行開發,其強度甚至相當於建設一座新城市。即使在天津這樣的沿海發達城市,經過近十年開發,投入不少大企業、大項目,濱海新區的人口密度仍與天津主城區的水平相差不少。而對於中西部地區的新區來講,要進行如此規模的城市化開發,其投入成本、建設周期以及困難程度可想而知。

??而在中國經濟邁入新常態,過去高速增長態勢不再的情況下,新區面臨最實際的問題就是招商引資難度加大,企業投資能力與意願下降,政府債務風險增加等困難,這也是各地新獲批新區面臨的棘手問題。

??肖金成認為,隻有通過產業聚集才能帶來人口聚集,不能單純依賴房地產經濟,要產城互動發展,沒有產業就會產生問題,出現空城、死城現象。

??4.“做實”新區發展權限

??國傢級新區獲批之後,對於地方來說,一個頗為看重的就是省級經濟社會管理權限。新區由誰來管,怎麼管,成為當前行政體制下一個突出的問題。

??肖金成告訴21世紀經濟報道記者,天津濱海新區也碰過到這個問題,剛開始濱海新區隻管規劃、開發和招商,下面還有三個行政區塘漢大(塘沽、漢沽、大港),不屬於新區而是隸屬於天津市管轄,這就產生很多問題。

??但通過行政體制改革,先是將塘漢大合並為濱海新區,再是撤銷塘漢大工委和管委會,由濱海新區區委區政府統一領導街鎮,調整行政區劃,進行機構改革調整,解決瞭這一問題。

??這除瞭國務院的批準之外,還需要考驗地方的改革勇氣和智慧。就濱海新區的行政體制改革而言,新區內部人士都認為這不是一件輕松的事情,其間廢除、調整多傢行政單位,涉及諸多官員和普通公務員的切身利益,直到現在行政體制改革工作還在繼續深化。

??對於濱海新區來說,成為一級政府之後,也就可以將新區按照一座城市來打造,在行政職務上,濱海新區區委書記、區長宗國英曾兼任天津市副市長,現在又成為天津市委常委。改變舊有行政體制之後,束縛濱海新區發展的矛盾大大減少,不過,這一經驗很難復制到其他新區。

??目前,除瞭浦東新區和濱海新區完成開發區向一級政府的轉變之外,其他國傢級新區還未看到這種希望。這並不妨礙一些地方開始把新區做實,賦予其城市的權限,不過在涉及跨行政區的地方,這種做法往往造成新區與行政區之間的矛盾。

??這些矛盾也是傳統開發區所遭遇過的,開發區輕裝上陣隻負責招商引資發展經濟,而社會事務管理的包袱則甩給行政區,如果二者利益得不到平衡,就會造成開發區與行政區的矛盾。

??這種矛盾表現最突出的就是在征地拆遷上,行政區不予配合,開發區有項目也無法落地。即使項目最終能落地,在基礎設施建設和銜接上行政區不配合,比如常見的斷頭路等,使得項目無法真正運轉。

??國傢發改委國土開發與地區經濟研究所所長肖金成認為,新區應該把規劃區、行政區、功能區一體化,就是把行政區放在新區下面,做實新區。因為在新區這麼大范圍進行開發,必然會碰到行政體制問題,不解決就不能前進。行政體制不統一,各種錯綜復雜的矛盾就會浮現,造成行政區和功能區的分割,各搞各的。

??不過陳耀認為,雖然行政管理體制問題對新區是件麻煩事,不調整的話將會面臨土地開發、招商引資等方面的混亂無序狀態,但不一定要走浦東新區和濱海新區那樣成為一級政府的路子。

??在理順新區體制的過程中,應該如何保護行政區的正當利益,也是一個無法回避的問題。王聖學認為,應該像傳統開發區和行政區之間進行利益分成那樣,新區也應該與行政區進行利益共享,而非單靠行政命令來強行推進。

??5.賦予新區新的目標

??在自貿區引領開發開放潮流背景下,國傢級新區接下來如何發展,需要正視發展中存在的諸多問題和矛盾。此外,還需要國傢對新區加強管理和規范,地方進行體制改革探索,同時要準備承接自貿區外溢效應,實現新一輪發展。

??肖金成建議,除瞭進行體制改革創新外,國傢級新區還應該控制數量和范圍,管理更加高效。

??目前的11個國傢級新區從沿海一直到中西部,一些地區國傢級新區密集,已經形成激烈競爭。就成渝地區而言,兩江新區與天府新區相互競爭,與相鄰的陜西西咸新區也存在競爭關系。在西北,西咸新區與蘭州新區的競爭也顯而易見。

??國傢級新區之間的競爭不能說是一件壞事,但是區域內或者相鄰區域的競爭,就會抵消相互間的優勢,甚至會形成惡性競爭。因此,根據不同區域和市場半徑佈局國傢級新區,可以有效避免惡性競爭,而在有競爭關系的新區之間,根據當地情況編制有針對性的規劃,進行錯位發展,也是一種解決手段。

??對於未來新區的數量和佈局,專傢們有不同看法。

??北京大學教授、中國區域經濟研究中心主任楊開忠對21世紀經濟報道記者說,未來國傢對新區的批復會逐步收緊,因為新區主要任務是完善城鎮化佈局,完善區域協調發展的戰略性佈局。現在新區從沿海分佈到內地,從國傢新型城鎮化發展和區域協調發展來看,新區的佈局已經近於收尾階段。

??而中國社科院工業經濟研究所研究員、中國區域經濟學會副理事長兼秘書長陳耀則認為,在新區的分佈中,中部地區還是空白。中部地區承擔著重要的城鎮化任務,有的地方城鎮化水平還不高,新區應該是這一地區城鎮化的重要抓手。因此,未來這一地區仍需要國傢級新區佈局。

??新區的佈局節奏及數量問題,實際上與其承載的任務相關。如果以城鎮化為重點,那麼向中部佈局將成為一個重要方向。但如果以區域協調的角度來看,新區的佈局方向就會不同。

??肖金成認為,新區應該著重培育經濟增長極,下一步應該通過新區的佈局帶動欠發達地區發展,而這些地區的新區需要國傢力量的介入,進行大規模、高強度的投入。

??新區未來如何佈局,關鍵在於厘清新區的概念和目標,而這取決於下一階段國傢對區域發展的考慮和對區域政策的調整。在著重打造一帶一路、長江經濟帶、京津冀等跨區域經濟帶、經濟區的同時,如何培育經濟帶、經濟區內的增長極,也不容忽視。



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新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-11-29/08395944258079746218299.shtml

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本報訊(記者李愛華)昨晚6點左右,漢口高傢臺路一條小巷內發生一件怪事:平整的地面突然冒出糊狀“水泥漿”,面積近100平方米。

經初步調查,冒“水泥漿”與地鐵施工有關。當晚7點,施工人員將路面的“水泥漿”鏟起運走。“水泥漿”為何沖出地面?地鐵施工方一名工作人員解釋:馬路下進行地鐵施工,當通過高壓向空隙灌入封閉材料時,“水泥漿”狀的材料會通過細小的縫隙,湧出到數米之外的地面。

目前,此次事故具體原因,相關部門正在展開調查。

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新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2015-03-22/08355985206862956773179.shtml

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黃海波美國華人區 買百萬美元獨立屋

??12月5日,結束半年收容教育的黃海波前往美國。關於黃海波此行目的可謂眾說紛紜,其經紀人曾透露,他將赴美國繼續完成學業,還有傳聞稱他打算移民並且結婚生子……雖然當時女友曲柵柵並沒有陪同黃海波一同飛往美國,不過近日國內有媒體拍到黃海波在美國的行蹤,他與女友正過著平靜的小日子。







??華人區買中等價位獨立屋

??目前,黃海波居住在美國亞凱迪亞市,這個亞裔居民占比六成的城市被認為是“中國人的比佛利山莊”,離洛杉磯市中心東北21公裡。由於好學區聲名在外,這裡的房子供不應求。二胎房貸銀行利率比較據知情人士透露,黃海波的獨棟別墅購買於今年1月,價值178萬美元,使用面積約為300平方米(占地約為1000平方米)。照當地房價,黃海波的房子屬於中等價位,算不上是“豪宅”。

??據記者觀察,黃海波已在美國過起深居簡出的普通人生活。一天,黃海波走出住所,裝扮簡單,精神不錯,小腹微微凸起。手拿香煙的他走到房前的信箱內查看信件,不過似乎並沒有什麼收獲,他掏出一摞英文報紙,翻看瞭幾下又立即放回原處。一個小時後,黃海波又出現在洗衣房內,而他身邊還有一位穿紅色運動服的女子。記者仔細觀察後發現,這位女子就是黃海波此前被曝光的“正牌女友”曲柵柵。隻見黃海波從曲柵柵手中接過一袋垃圾,踩著“洞洞鞋”走出洗衣房,倒完垃圾後還拎瞭一桶水回房間,一舉一動頗有傢庭婦男范兒。

??到瞭午飯時間,黃海波駕車同曲柵柵來到離傢一公裡外的中式快餐店,與他們同行的還有一位老人,據記者猜測,這位老人也許是黃海波的父親或是準嶽父。到達目的地後,黃海波與曲柵柵在車旁交談瞭幾分鐘,不時輕拍一下女友腰部,像是叮嚀什麼。打包完午飯後,黃海波一行人回到住所,此後一天內便宅在傢中,並未出門。

??公司透露

??其赴美為完成學業

??11月30日,黃海波結束瞭6個月的收容教育。12月5日,黃海波攜助理前往美國。當天,傳說中的黃海波女朋友曲柵柵並沒有陪伴左右。有關他此行的說法網上傳出多個版本:一種說法是他去美國結婚;另一種說法是他前往美國留學讀書;還有傳言稱,黃海波計劃移民美國,在美國演藝圈重新發展。隨後,黃海波所屬公司的負責人周女士回應:“這次海波出國系繼續完成學業,其他說法均為不實傳言,請不要盲目聽信。”

??其實,黃海波此行前往美國結婚也不是沒有可能。有消息稱,在黃海波被收容的這半年裡,他的女友曲柵柵一直不離不棄,兩人甚至已經有瞭結婚的打算,且兩人早已同居,並隨時準備懷孕。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-12-16/08325950417049334629405.shtml

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內容來自sina新聞

小產權房"轉正" 再化泡影 嚴禁城裡人到農村買地蓋房

新一輪土地改革試點已經公佈,小產權房“轉正”再次化為泡影。

今年初,中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《關於農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》(以下簡稱《意見》),明確將在全國選取33個縣(市)進行土地改革,但該文件一直未對外公佈。從中農辦主任陳錫文、國土部部長薑大明等官員的解讀來看,本輪土地改革不包括小產權房;目前正在推進的不動產登記,小產權房也同樣沒份。

經濟觀察報獲知,本輪土地改革的最大亮點在於,較大幅度提高瞭農村征地補償標準。原來的法律規定是,按被征農地的原有用途來確定補償,補償上限是不超過土地被征收前3年平均年產值的30倍。下一步的要求是,將綜合考慮土地用途和區位、經濟發展水平、人均收入等情況,來確定農地征補標準;對於政府征地造成的失地農民,將全部納入養老、醫療等城鎮社會保障體系。

提高補償標準之外,所謂集體經營性建設用地入市隻是限制在鄉鎮企業用地,而且“入市”的前提是,必須符合國土部的土地規劃和用途管制;宅基地制度改革方面,農民還是隻能一戶一宅,宅基地使用權轉讓,還是限制在本村村民之間,嚴禁城裡人到農村買地蓋房。

目前全國共有16.5萬平方公裡的農村集體建設用地,其中農戶宅基地占比70%,鄉鎮企業用地占10%。

設限“入市”

土地改革涉及的面很廣,業內對本輪土地改革最為關註的是農村建設用地的入市。《意見》明確瞭農村建設用地的改革方向,業內將之歸結為“三塊地”改革。

與以往試點多在個別發達省份展開不同,本輪針對“三塊地”的改革試點是在全國范圍內展開,國土部對每個省(市、區)都給瞭試點名額。由於改革突破瞭現存土地管理制度,全國人大常委會還授權國務院,在33個試點縣(市),暫時調整實施《土地管理法》、《城市房地產管理法》中相關“三塊地”的有關規定。

按照陳錫文、薑大明兩位官員的介紹,中央對“三塊地”改革非常“審慎”,遵從的是“封閉運行、風險可控”的原則,堅守的三條改革底線是,土地公有制性質不能改變,耕地紅線不能突破、農民利益不能受損。

對於農地征補標準,曾有業內專傢樂觀預測,征補標準將在現有的基礎上提高10多倍,而一位國土部官員公開的說法是,這純屬對土地改革的曲解、誤讀,甚至有惡意炒作的嫌疑。中農辦副主任韓俊也曾表示,征地補償提高10倍的說法不靠譜。

從公開報道的《意見》內容來看,下一步即便是要綜合考慮土地用途和區位、經濟發展水平等情況,最終也還是由政府來確定農地征補標準,不可能完全由市場來決定。用薑大明近期的說法,試點縣(市)將“合理”提高被征地農民分享土地增值收益的比例。

此前,中國社科院的一份報告顯示,現在全國失地農民累計已達4000萬~5000萬。對於由此可能帶來的問題,相關部門在加大就業培訓力度的同時,還會將符合條件的被征地農民全部納入養老、醫療等城鎮社保體系。

蔡繼明等專傢認為,本輪相關“三塊地”的改革,重點是放在提高征地補償標準上,對集體經營性建設用地入市、宅基地制度的改革力度都很小。為此,在《意見》印發之前,他曾聯合16名土改專傢,向中央深改領導小組提交“報告”,建議加快建立城鄉統一建設用地市場的步伐,適度開放小產權市場,但結果卻是成效甚微。

結合3月日開始實施的《不動產登記暫行條例》,可以看出,中華民國農會網站 招考中農辦、國土部等方面對小產權房還是“冷處理”,不登記更不發證,這意味著,小產權房合法化的路途還很遙遠。

改革分歧

相關“三塊地”改革是近期的熱點話題之一。陳錫文在全國兩會上表示,33個試點縣(市)的土地改革是從現在到2017年底。在本輪試點改革結束之後,中農辦、國土部等方面將進行綜合評估,如果改革成效顯著,有利於經濟發展,就要修改現行的法律條款,反之,“那就繼續恢復實行現在的條款”。

原國傢土地管理局規劃司副司長鄭振源告訴經濟觀察報,其實,早在1999年至2002年期間,國土部就在安徽蕪湖、江蘇蘇州、浙江湖州等地開展瞭農村集體建設用地流轉試點,包括宅基地改革試點在內,現在全國22個省(區、市)已經有近20年的實踐經驗,而且有的地方還出臺瞭集體建設用地流轉的政策法規。

至於土地改革進展緩慢的原因,一方面,緣於相關主管部門認為,許多地方土地改革都觸犯瞭相關法律法規,應該先完成修法,再“依法”實施改革;另一方面,主管部門也並不認可這些地方取得的土地改革經驗和成果。

北京大學國傢發展研究院院長周其仁、清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明等專傢認為,如果本輪土改“入市”的農地僅限於鄉鎮企業用地,就無法實現十八屆三中全會提出的,建立城鄉統一的建設用地市場的土地改革目標。

在一些公開場合,陳錫文、薑大明等官員均表示,要繼續實施集體經營性建設用地、宅基地等試點改革,在獲得經驗之後,再通過對現行的相關土地法律法規進行修改,這樣才可以在全國范圍內實施新的土地制度改革,否則就是違法的。

與陳錫文、薑大明等官員的觀點不同,蔡繼明、鄭振源等土地改革專傢認為,雖然之前各地的土地改革做法不一,但國土部等方面隻要深入實際,結合各地的土地改革成果和經驗,就可以成功總結出一套集體土地入市的法律體系,不別再拖延土地改革步伐。

對此,有農業部官員對經濟觀察報分析表示,當土地改革過程中出現與相關法律法規沖突的矛盾時,基本都是采取“立”、“改”、“廢”三種處理手段,很多時候相關法律沒有修改,就意味著這項改革不能在全國范圍內實行。現在隻能靠相關立法機關在一定期限、一定范圍內進行授權,同意在特定地區不實行部分法律的部分條款,來推動試點地區的改革。

對於有些專傢認為宅基地改革力度不大,前述農業部專傢補充表示,在較長的時期內,國傢還是嚴禁農村宅基地的自由買賣,防止大量城裡人到農村買地建房,導致出現“逆城市化”問題。



新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-03-16/10065983055418371657418.shtml

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內容來自sina新聞

二胎房貸 台新銀行集約利用土地城鎮規劃 告別攤大餅

  建立空間規劃體系,推進規劃體制改革,加快規劃立法工作

  城市規劃要由擴張性規劃逐步轉向限定城市邊界、優化空間結構的規劃

  城市規劃要保持連續性

  中央城鎮化工作會議提出六大任務作為新型城鎮化改革的抓手。其中明確提到,要加強對城鎮化的管理,制定實施好國傢新型城鎮化規劃。多位接受上證報記者采訪的專傢認為,新型的城鎮化規劃就是要扭轉過去大規模、無序的城市擴張,要求集約利用土地資源、保護生態。未來,城鎮化規劃的權威性、指導性和限制性將更強。

  相關報道:

  城鎮化會議關鍵詞:市民化土地集約資金保障

  提高利用效率 土地制度改革擔綱突破口

  數據顯示,目前我國城鎮化率已超過50%,基本達到世界平均水平。然而,在高速城鎮化的過程中,出現瞭一個問題,即土地城市化的速度遠超過人口城市化。地方政府出於財政壓力,"攤大餅"式地擴張城市周圍邊界,城市無序開發現象嚴重。

  本次中央城鎮化工作會議,明確規定要加強城鎮化宏觀管理,包括"建立空間規劃體系,推進規劃體制改革,加快規劃立法工作"、"城市規劃要由擴張性規劃逐步轉向限定城市邊界、優化空間結構的規劃"以及"城市規劃的連續性"等多方面。

  國研中心資源與環境政策研究所副所長李佐軍對此解釋為是"扭轉過去粗放式、擴張性的,大量消耗土地資源又破壞環境的老的城鎮化模式,通過這次規劃,形成新型城鎮化模式。"他指出,城鎮化最主要是要解決農民進城、城鎮化存量提高以及綠色低碳發展、集約發展的問題。在這一指導思想下,城鎮化規劃過程中,應轉變過去城市規模越大越好,到處圈地的模式。要限制圈地,限制盲目擴張才提出限制性規劃。

  "近些年,城鎮化很大程度上表現為土地的擴張,也是空間的擴張,土地的城鎮化快於人口的城鎮化。很多地方政府存在城市規模擴張的沖動,圈定運動比較明顯,然而很多新區既沒有產業也沒有人口和相應的基礎設施,造成對土地和資金、資源的很大浪費,對環境破壞也很大。"中國社科院城市發展與環境研究所副研究員、《城市藍皮書》副主編單菁菁如是對上證報記者描述近年的城鎮化現狀。因此她認為,針對上述問題,國傢這次的新型城鎮化從集約節約利用土地入手,建立在城鎮化應該更有效率和更有質量的基礎上,城市應有一定合理邊界。

  "城市規劃要保持連續性,不能政府一換屆、規劃就換屆。編制空間規劃和城市規劃要多聽取群眾意見、尊重專傢意見,形成後要通過立法形式確定下來,使之具有法律權威性。"本次中央城鎮化工作會議同時也明確瞭城市規劃在新型城鎮化過程中的核心地位,下一步也即將出臺《國傢新型城鎮化規劃》。

  對此,李佐軍認為,規劃的連續性在專門的城鎮化規劃中作為一條原則提出來,落到實處,意味著規劃一旦定下來,就是未來發展的大方向,規劃要貫徹到底,不管誰當領導,要保持規劃的連續性和嚴肅性。單菁菁也表示,未來城市規劃會發揮更大的作用,對城市的引導性更強,過去一些城市的無序開發在新政策下將受到更大的限制。

  年關將至,談談您對北京房地產調控政策的看法吧~!

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-16/07512538548.shtml

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內容來自sina新聞

央行首席經濟學傢明年經濟增長率料降低至7.1%







??中國人民銀行研究局首席經濟學傢馬駿在落款日期為12月12日的工作報告中指出,央行對今年的經濟增長預估是7.4%,是1990年來最慢的一年,明年經濟增長率料降低至7.1%,房地產投資繼續放緩。房地產投資繼續放緩將拖累任何因出口加速對經濟增長帶來的刺激,但預計就業受影響不大。



??報告全文如下:



??2015年中國宏觀經濟預測



??馬駿劉斌賈彥東洪浩李建強姚斌張翔



??內容提要



??本報告對2015年我國經濟增長、物價、國際收支等主要經濟指標進行瞭預測。我們的基準判斷是,在“三期疊加”的背景之下,明年的經濟將體現更多的“新常態”特征,增長速度略有放緩,但就業情況和物價走勢保持基本穩定,經濟結構繼續改善,經濟增長的可持續性有所增強。



??我們對經濟增長的基準預測是,我國實際GDP增速從2014年的7.4%略微放緩到2015年的7.1%。一方面,我國出口增長由於國外經濟復蘇等因素而將有所加速;另一方面,房地產開發投資由於前期商品房銷售疲軟而會繼續減速。雖然出口加速有利於經濟增長,但房地產投資減速產生的下行壓力將難以為出口加速所完全對沖。



??雖然2015年的經濟增長速度可能繼續放緩,但城鎮就業情況預計將保持基本穩定。這是由於我國經濟正由制造業主導的模式逐步向服務業轉型,而服務業的勞動密集程度高於制造業,服務業在經濟中占比的提高意味著每個百分點的GDP增長將創造比以前更多的就業崗位。給定目前的產業結構和各產業的勞動密集程度與就業彈性,我們估計,2015年GDP增長7.1%所創造的城鎮新增就業崗位將與2014年的水平基本相當。



??我們預計各項改革措施對促進結構調整的效果將逐步顯現,2015年的經濟結構將繼續得到改善。最終消費對經濟增長的貢獻將繼續上升,資本形成對經濟增長的貢獻將有所下降;第三產業占GDP的比重將持續上升;包括棚戶區改造在內的民生支出、環保新能源等綠色產業的投入和產出、科技創新的投入和產出等將保持快速增長,經濟發展的可持續性將有所增強。



??我們對消費物價走勢的基準預測是,2015年CPI漲幅為2.2%,與2014年相比變化不大。影響CPI漲幅的有多種因素,包括食品價格、國內外產出缺口和國際大宗商品價格變化。其中,食品價格和國際大宗商品價格面臨的不確定性較大。



??國際收支方面,我們的基準預測是:2015年,出口增長6.9%,比2014年加速0.8個百分點;進口增長5.1%,比2014年加速3.2個百分點;經常項目順差與GDP的比值為2.4%,與2014年相比基本持平。



??我們對經濟增長的基準預測面臨著若幹上行和下行風險。主要上行風險包括國外經濟增長速度高於預期、我國房地產政策松動超預期提振購房者信心、結構性改革措施較快提升我國的經濟增長潛力等。主要的下行風險包括:(1)地緣政治因素導致歐洲經濟情況惡化;(2)美國加息速度和力度大於預期,導致新興市場經濟體出現資本大規模流出、匯率大幅波動和經濟減速,從而減少這些經濟體對中國的進口需求;(3)我國房地產市場價格出現大幅度下降,導致房地產銷售、投資超預期減速。



??一、經濟增長與就業預測



??我們的基準判斷是,在“三期疊加”的背景之下,明年的經濟將體現更多的“新常態”特征,增長速度略有放緩,但就業情況保持基本穩定,經濟結構繼續改善,經濟增長的可持續性有所增強。



??(一)預計2015年實際GDP增速降至7.1%



??我們在基準情景下的預測是,2015年實際GDP增長7.1%,增速比2014年降低0.3個百分點;2015年固定資產投資增長12.8%,比2014年減速2.7個百分點;2015年社會消費品零售總額增速保持在12.2%,與2014年相比變化不大;出口增速從2014年的6.1%上升至2015年的6.9%,進口增速由2014年的1.9%上升至2015年的5.1%。



??2015年GDP增速有可能繼續放緩的大背景是我國面臨的“增長速度換檔期、結構調整陣痛期和前期刺激政策消化期”的三期疊加效應。從供給面上來看,改革能夠提高資源配置的效率和經濟增長潛力,但勞動年齡人口的下降和勞動力成本的快速上升、環境資源對經濟增長的約束加大、制造業“趕超效應”弱化導致生產率增速放緩等結構性因素仍會繼續對經濟增長潛力產生下行壓力。



??從需求面來看,影響2015年經濟增長的兩個主要原因是:(1)國際經濟復蘇等因素使我國出口增長略有加速;(2)2014年以來的商品房銷售疲弱導致2015年房地產開發投資繼續減速,而房地產投資的減速及其對相關行業的負面溢出效應會抑制經濟增長。雖然出口加速有利於經濟增長,但房地產投資減速導致的經濟下行壓力難以為出口加速所完全對沖。



??影響2015年經濟增速的還有許多其他短中期因素。部分正面因素包括簡政放權、對外開放等改革措施所帶來的民營和外資企業在服務業領域投資熱情的增加,基建和棚戶區改造投資對經濟的拉動,政府支持創新、創業的政策對中小企業發展



??的推動等。負面因素包括由於杠桿率過高、不良資產率上升和制造業利潤率受壓所導致的部分制造業投資減速等周期性壓力。



??我們對2015年基準預測的主要假設條件包括:(1)發達經濟體的GDP增速從2014年的1.8%加快到2015年的2.3%;(2)國際大宗商品價格略有下降,全球貿易情況基本穩定;(3)我國貨幣與財政政策保持連續性和穩定性。貨幣條件指數(實際利率、實際有效匯率和廣義貨幣增長率與基期水平之差值的加權平均指數)保持基本穩定;2015年的財政收支差額占GDP比重與2014年相比基本持平,2015年的財政脈搏(經過周期調整後的財政收支差額占GDP比重與上年的變化值)與2014年相比也保持基本穩定;(4)2015年房地產開發投資減速主要由於2014年以來商品房銷售減速引起,沒有考慮其它大的外部沖擊。



??我們對2015年經濟增長的基準預測面臨著若幹上行和下行風險。主要上行風險包括國外經濟增速高於預期(如,烏克蘭地緣政治沖突如果得到緩解,可能提升歐洲的市場信心、投資和經濟增長速度);我國房地產市場的政策松動(如大城市取消限購、按揭貸款首付比率下降、按揭利率下調等)導致購房者信心提升。主要的下行風險包括:(1)地緣政治因素導致歐洲經濟情況惡化,以及恐怖主義活動升級對全球經濟產生影響;(2)美國加息速度和力度大於預期,導致新興市場經濟體出現資本大量流出、匯率大幅波動和經濟減速,從而降低這些經濟體對中國的進口需求;(3)我國房地產價格大幅度下降,導致房地產銷售、投資超預期減速;(4)人民幣實際有效匯率大幅度升值,抑制我國出口增長。關於國外經濟增長、美國加息的沖擊、國內房地產市場的各種情景分析見本報告第四節。



??(二)預計城鎮就業將保持穩定



??我們預計,在基準情景下,雖然2015年的經濟增速有所放緩,但城鎮就業情況將保持基本穩定。由於我國經濟正由制造業主導逐步向服務業轉型,而服務業的勞動密集程度高於制造業,服務業在經濟中占比的提高意味著每個百分點的GDP增長將創造比以前更多的就業崗位,經濟吸納就業的能力將提高。2008至2013年,我國GDP增速從9.6%下降到7.7%,降低瞭1.9個百分點,但受益於產業結構轉型,我國第三產業占GDP比重從41.8%上升到46.1%,增加瞭4.3個百分點,使得我國每年城鎮新增就業人數基本保持穩定。目前求人倍率明顯高於1(表明雖然經濟增長減速,但勞動力市場仍出現供不應求的狀況)也支持這個判斷。



??給定目前的經濟結構以及各產業的勞動密集程度和就業彈性,我們預計,假設第三產業占GDP比重在2015年能提高1個百分點(過去幾年的年增幅都在1個百分點以上),7.1%的GDP增速可以創造的城鎮新增就業崗位將與2014年預計的水平基本相當。另外,統計局發佈的數據顯示,2013年我國勞動年齡人口(定義為15-59歲的人口)比2012年減少244萬人,下降約0.3%。依據人口結構與總和生育率的估算表明,未來我國勞動年齡人口下降是長期持續。在此背景下,假設城鎮



??化速度和勞動參與率不出現大幅變化,7.1%的GDP增長意味著2015年的城鎮失業率不會出現明顯惡化,甚至可能繼續改善。



??(三)經濟結構將繼續改善



??盡管我們預計經濟增長速度在2015年會所有放緩,但隨著市場機制在資源配置中作用的提升、各項結構調整措施的逐步落實以及消費者偏好的變化,經濟結構有望在多個方面得到改善,經濟增長的可持續性將有所加強。



??從支出法角度來分析對經濟增長的貢獻,我們估計在基準情景下,2015年三大需求來源對實際

GDP 增長的貢獻分別為:最終消費貢獻 50.9%,比 2014 年估計值提高約 0.9 個百分點;資本形成總額貢獻 46.8%,比 2014 年估計值降低約

0.9 個百分點;貨物與服務凈出口貢獻 2.3%,與 2014

年估計值基本持平。這表明經濟增長對投資的依賴將有所下降,消費拉動經濟增長的作用將有所增強,需求結構有望繼續得到改善。



??在固定資產投資中,雖然商品房住宅開發投資和一些高耗能、高污染及低端制造業的投資預計將繼續減速,但政府對棚戶區改造、環保、節能、新能源、基礎設施等領域的大力支持和投融資機制改革將提升在民生領域和綠色產業的投資比重,有助於優化投資結構。政府力推的減少對民間資本的準入限制、加大對外開放力度、營改增等改革措施將繼續幫助提高第三產業占經濟的比重。新一輪支持和鼓勵創新、創業的政策有望進一步提高我國科技投入與產出的增速,提升我國經濟的技術含量和全要素生產率的增長潛力,增強經濟增長的可持續性。



??二、 物價走勢預測



??我們在基準情景下的預測是, 2015 年居民消費物價指數(

CPI)漲幅為2.2%,與 2014 年的 2.0% (預測值)相比變化不大。



??影響 2015 年 CPI

走勢的主要因素包括食品價格、產出缺口和國際大宗商品價格的走勢:第一,食品價格漲幅。我國食品價格年度漲幅的長期平均水平為 4.5%(2000-2014

年平均值), 但 2014 年前 11 個月的食品價格同比增速僅為

3.1%。從提高農民收入的需要和供給面對價格的長期反應來看,農產品(11.73,0.18,1.56%)價格漲幅有回歸長期趨勢(即擴大)的可能,但考慮目前的氣候、糧食豐收情況及國際食品和石油價格走勢,我們的基準預期是明年我國食品價格漲幅保持基本穩定。



??第二,產出缺口。影響產出缺口的因素十分復雜,包括人口等結構性因素導致的增長潛力的變化、一些部門對過剩產能的消化、出口增長對產能利用率的提升、房地產投資減速對需求的抑制等。綜合判斷,預計

2015 年國內產出缺口不會明顯惡化或改善,因此產出缺口對 PPI 的影響趨於中性,由於產出缺口變化導致的 PPI變化及其向 CPI 的傳導將比較有限。



??第三,國際大宗商品價格。根據

IMF等機構的最新預測,國際大宗商品價格指數將繼續保持下行趨勢,但降幅比 2014 年收窄。根據這個趨勢,尤其是能源價格的變化,預計 2015

年我國進口價格指數仍將面臨一定的下行壓力,但降幅將逐步變小。



??上述對價格指數的基準預測面臨著諸多上行和下行風險。上行風險包括國際經濟超預期增長,使得全球負產出缺口較快收窄;地緣政治沖突加劇,導致國際大宗商品價格突然上漲;歐洲和日本的量化寬松力度大於預期,對大宗商品套利投資加劇;我國經濟由於房地產市場較快復蘇而受益等。對我國通脹的下行風險包括國際和我國經濟增長低於預期、美國加息力度過大、國際大宗商品價格大幅下降、人民幣有效匯率升值等。



??三、 進出口預測



??我們的基準預測結果為:2015

年,按海關口徑計算的貿易出口(按美元計價的名義值)增長 6.9%,比 2014 年加速 0.8 個百分點;進口增長 5.1%,比 2014 年加速 3.2

個百分點2;經常項目順差與 GDP 的比值為 2.4%,與 2014 年相比基本持平。



??影響 2015

年我國出口前景的正面因素主要包括:第一,發達經濟體市場占我國外需的

50%左右,這些地區經濟逐步回暖,將改善我國出口的外部環境。一致性預測所估計的明年歐美日經濟增長加速約 0.5

個百分點,有利於拉動我國的出口增長。第二,政府采取的各項穩定外貿的舉措以及上海自貿區和擴大內地延邊地區的開放戰略也將有利於推動出口的增長。但是,新興市場經濟體的勞動力成本優勢將繼續顯現,發達經濟體轉向低成本國傢進口,將抑制我國出口增速的潛力。從進口方面來看,雖然明年我國投資增速和國際大宗商品價格可能繼續下降,但降幅估計比今年較為溫和,有助於提升我國名義進口增速,使其向正常趨勢回歸。



??我們對 2015

年進出口基準預測的主要假設包括:(1)發達國傢的經濟增速將從 2014 年的 1.8%上升到 2015 年的

2.3%;(2)我國宏觀政策保持連續性和穩定性;(3)人民幣實際有效匯率基本穩定。



??我們對進出口的基準預測面臨若幹風險。如果國外經濟增長速度明顯高於預期,將有利於改善我國出口形勢。對我國出口的主要下行風險包括美國加息快於和力度大於預期、地緣政治等因素導二胎房貸銀行利率比較致國際經濟情況明顯惡化、國際匯率波動導致我國實際有效匯率明顯升值等。對進口預測的風險包括:地緣政治因素推動大宗商品價格上漲;我國房地產市場出現超預期調整,進一步抑制對國外大宗商品進口的需求等。



??四、不確定因素與情景分析



??(一)國外經濟增長的情景及對我國出口的影響



??根據國際貨幣基金組織(IMF)的最新預測,美國經濟增速將從

2014 年的2.2%上升至 2015 年的 3.1%,歐元區經濟增速從 2014 年的 0.8%上升至 2015 年的1.3%,日本經濟增速從 2014 年的

0.9%降到 2015 年的

0.8%。總體來看,發達國傢經濟增速預計恢復到其增長潛力,美國甚至可能超過潛力。在美國,較為健康的居民資產負債表和良好的就業增長勢頭將提振消費;產能利用率的提高和存量資本的老化將推動資本性投資的加速。歐元區的復蘇步伐由於烏克蘭沖突的影響而面臨較大的不確定性,遲緩的結構改革繼續抑制其經濟增長潛力,但歐元匯率貶值將有助於

2015

年經濟增長的緩慢回升。日本推遲第二輪消費稅上調和激進的量寬措施有可能使明年經濟表現稍稍好於預期。新興市場經濟體的增長總體來看將略有好轉,但仍然低於潛在產出。俄羅斯和巴西等經濟體由於地緣政治因素和大宗商品價格下降而將面臨較大困難,但一些出口導向型的新興經濟體則會受益於

2015 年發達經濟體的復蘇。



??我們以 IMF

的預測作為國外經濟增長的基準情景。但是,這個基準情景面臨諸多風險。首先是地緣政治的不確定性。比如,烏克蘭和俄羅斯的地緣政治問題是否能得到較快緩解,將在很大程度上影響歐洲企業和投資者的信心,從而影響其投資和經濟增長的前景。蘇格蘭舉行的公投可能激勵包括西班牙在內的其他歐洲地區的分裂主義活動。第二個不確定性是美聯儲加息的步伐和對其他國傢的影響。目前的市場預期是美國將於

2015 年年中開始加息,此後兩年中加息近 200

個基點,但如果其加息步伐明顯早於或快於預期,則可能導致部分新興市場經濟體出現大幅度資本流出和增長減速。其他風險包括大宗商品價格的大幅波動、恐怖主義襲擊、埃博拉等疫情的大范圍傳染、匯率大幅波動等。



??鑒於上述不確定性,我們分析瞭在 2015

年三種國際經濟增長的情景下我國進出口增長的前景。三種情景分別為:(1)高情景,假設美國經濟增速為 4.1%、歐洲為 2%、日本為 1.3%;(2)基準情景,假設

2015 年美國經濟增速為 3.1%、歐洲為 1.3%,日本則為 0.8%;(3)低情景,假設 2015 年美國經濟增速為 2.1%,歐洲與日本經濟增速分別為

0.6%和 0.3%。在高、基準和低三種情景下,我國 2015年出口增速預測值分別為 8.9%、6.9%及 5.0%。



??(二)美國加息對新興市場經濟體的沖擊



??如果美聯儲收緊貨幣政策的速度和力度明顯超出預期,可能使新興市場經濟體出現資本大量流出和匯率大幅波動,並導致這些經濟體的經濟增長減速,從而沖擊我國的出口需求。



??2013

年以來,隨著美國經濟的強勁復蘇,市場對量化寬松政策退出和加息預期不斷升溫。今年 9 月,美聯儲公開市場委員會(FOMC)成員平均預計 2015

年年底聯邦基金利率觸及 1.375%,2016 年年底觸及 2.875%,而 3 月份的平均預期分別是 1.125%和 2.4%。關於美聯儲加息的時點,目前

FOMC 成員的平均預期為在明年 6

月首次加息。市場預期與美聯儲存在一定分歧。近來,隨著美國量化寬松政策的結束,以及美國經濟形勢的持續向好,市場加息預期有所增強:根據芝加哥商品交易所(CME

Group)公佈的聯邦利率期貨交易數據,9 月底市場預期美聯儲有73%的概率會在 2015 年 9 月開始加息,而 12 月 10

日的數據顯示,這一概率上升到瞭 94%。



??未來美國加息的步伐和力度可能會對一些新興市場經濟體再次產生沖擊。前幾年美元流入較多、資產價格被推高的新興市場經濟體已從去年開始面臨資本流出、匯率貶值、資產價格下行和經濟減速的壓力。印度盧比、巴西雷亞爾、南非蘭特等貨幣自

2013 年 5 月開始貶值,貶值幅度曾一度達到

20%以上。為瞭應對貨幣貶值和熱錢流出,印度、巴西等新興市場經濟體已提前加息,但大幅加息會加大實體經濟面臨的下行壓力。如果美國實際加息的速度和力度大於預期,新興市場經濟體會再次受到資本流動和匯率波動的沖擊。對一些小型新興市場經濟體來說,即使對美國加息有充分預期,相對其資本市場容量來說較大規模的資本流出仍會對其匯率和實體經濟產生負面影響。從一些新興市場經濟體的內部來看,國際金融危機之後,出現私人和公共部門杠桿率攀升、銀行信貸規模較快擴張、宏觀經濟失衡加劇等問題,這些結構性問題導致的風險在資本外流背景下容易順勢爆發。



??過去一年多來,巴西、南非、印尼、印度和土耳其受美國加息預期影響沖擊最大,這五個國傢從我國的進口占我國出口總額大約

7%。我們估計,假設由於美聯儲加息的力度超預期而使這五個國傢出現資本外流和經濟減速,從而導致這些國傢對我國的出口需求降低 10%,則將會拖累我國明年經濟增速大約

0.15 個百分點。



??(三)對我國房地產行業的情景分析



??除瞭國際因素之外,影響我國明年經濟增長的主要不確定因素是國內的房地產開發投資。近年數據表明,房地產開發投資占全部固定資產投資的

20%左右,房地產開發投資減速 10 個百分點對經濟的直接影響是拖累 GDP 增長約 1

個百分點,如果考慮到對相關產業鏈(如水泥、鋼鐵、化工、機械、傢電、傢具、能源等行業)的影響,其對經濟沖擊的累計效應可能達 2 個百分點。



??2014

年以來,我國許多城市的房地產價格、銷售已經開始出現下滑,房地產開發投資正在減速。我們認為,房地產銷售是房地產投資的重要領先指數,銷售下降至少會通過兩個渠道對未來房地產投資形成下行壓力。第一,許多商品房的銷售是開發商的預售,銷售之後的相當長一段時間內才完工,因此銷售量在很大程度上決定瞭未來的投資量。第二,銷售下滑會使開發商對未來銷售收入和售價預期變得悲觀,導致開發商減少購地和開發新項目。



??我們通過一個分佈滯後模型來考察 2014

年以來房地產銷售下滑對未來房地產開發投資的影響。該模型的情景分析結果是:根據過去幾個季度的房地產銷售情況,並假設未來商品住宅銷售面積增速相對 2014 年 2

季度分別下降 0、5 和 10 個百分點,則在上述三種情景下,2015 年房地產開發投資增速將比 2014 年分別下降2.5、3.6 和 4.6

個百分點。上述分析的其他前提假設包括國外經濟保持穩定增長,我國貨幣政策和財政政策的取向與力度不變。



??此外,我們還使用瞭 2010

年投入產出表來估計房地產行業(含建築業)下行對其它相關行業的影響。基於完全消耗系數和投入產出數據,我們計算瞭各下遊行業對上遊行業的影響因子,

並基於影響因子,估計瞭房地產(含建築業)實際產出下



??降 10%對各個行業實際產出的影響(見圖 3)。

從圖中可以看出,由於房地產(含建築業)產出下降而受到明顯沖擊的行業包括水泥、礦業、鋼鐵、化工等。



??附錄:關於預測模型的說明



??本報告中對 2015 年主要變量(如

GDP、CPI、最終消費、資本形成、出口、進口)的基準預測基於人民銀行研究局開發的宏觀計量預測模型。在研究中,就GDP、CPI 等主要變量的趨勢判斷還與三個

VAR 宏觀預測模型的結果進行瞭對照和比較。在房地產行業的情景和影響分析中使用瞭分佈滯後模型和投入產出分析方法。以下簡要介紹這些模型和方法。



??一、宏觀計量模型模型總共包括 89

個行為方程及恒等式,其中描述主要經濟行為的核心方程為20

多個。模型的理論基礎是新古典宏觀經濟學的假設:短期內,由於價格和工資具有粘性,產出和就業由總需求決定。隨著時間的推移,產出缺口對價格和工資產生影響,長期內商品市場和勞動力市場趨於均衡狀態。長期內,產出由供給決定,價格充分調整,長期菲利普斯曲線呈垂直狀態。模型分為以下幾個模塊:(1)總需求模塊。該模塊又被細分為居民消費、政府消費、企業投資、政府投資、出口和進口等幾個部分。(2)總供給模塊。該模塊通過生產函數來確定潛在產出。(3)價格模塊。以菲利普斯曲線為基礎,通脹由產出缺口、勞動力成本與非勞動力成本決定。(4)房地產模塊。該模塊包括瞭房地產投資和房地產價格兩個主要部分。



??(5)勞動力與工資模塊。該模塊主要包括瞭農村與城市的工資與就業等變量。



??(6)貨幣金融模塊。該模塊選擇一種利率為外生變量,但可以將外生變量切換為M2

增長率。(7)財政模塊。該模塊包括瞭財政收入與財政支出兩個部分,而收入又細分為稅收與其他收入,政府的投資支出為外生變量。



??二、VAR 宏觀預測模型我們在分析 GDP

增長等主要變量時參考瞭三個向量自回歸(VAR)宏觀預測模型的結果。第一個屬於傳統的 VAR 季度模型,模型包括 17 個宏觀經濟變量。



??第二個 VAR 模型是上海卓越發展研究院與人民銀行研究局合作研究的成果,我們稱之為 Logit-VAR 月度預測模型。該模型涉及到 14 個核心指標與

14 個關鍵指標。預測共分三步:第一步,將核心指標轉換為狀態變量,旨在強化對經濟周期的判斷能力;第二步,用包含不同滯後期數的因變量(狀態)與自變量(狀態)組成的

VAR 模型使用最小二乘法來估算參數,然後預測狀態變量的未來最可能路徑;第三步,將狀態變量及水平數值作為自變量與因變量構建另一個 VAR

模型,用來預測水平值的增速。第三個模型是人民銀行研究局與上海高級金融學院的合作研究成 果 。 該 模 型 同 時 考 慮 瞭 趨 勢 增 長 和 沖 擊 波 動

兩 方 面 的 體 系 轉 移 (regimeswitching),捕捉到瞭中國經濟的兩個主要趨勢區間。



??三、房地產模型報告中關於房地產的情景和影響分析基於一個分佈滯後模型和一個投入產出模型。分佈滯後模型以房地產開發投資增速為被解釋變量,將滯後和當期商品住宅銷售面積增速、房地產投資增速、國外經濟增速,貨幣供應量增速、利率、財政收支差額占

GDP

比重為解釋變量進行建模。關於房地產行業產出下降對其它行業的影響,我們的分析基於投入產出表的完全消耗系數,即某一部門每提供一個單位最終產品,需要直接和間接消耗各部門的產品或服務數量。







新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-12-15/08445950057495069517898.shtml

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  上海的土地出讓方式有望微調,此次調整之後,拍賣門檻會隨之越來越高。

  有消息表示,上海土地交易部門上周召開競買人座談會,告知與會開發商擬改革土地出讓模式,計劃采取招標和掛牌結合的方式進行土地出讓,提高土地出讓保證金比例,上調後的比例或達40%。

  記者在多傢開發商中證實瞭這一消息。多位業內人士分析認為,這一舉措旨在提高上海土地出讓的門檻,按這一設想,該改革會先在商辦地塊推行,住宅地塊暫不實施。

  改革後的土地公開公告方式不變,公證處於公告結束後一個工作日審核保證金,並於當日發佈通知,確定具體交易方式,以及後續交易活動安排。

  根據審核情況,若通過保證金審核的有效申請人數達3人及以上,發佈有競價招標通知,投標人數不對外披露。若通過審核的有效申請人數為1~2人,即發佈掛牌通知,同時發佈競買人數。

  流程方面,現場競價環節最多隻有3傢公司參與。也就是說,原本"15傢企業參與,10傢企業觀摩競拍過程"的場面可能不復存在。土地交易中心人士解釋稱,現場競價從人數上進行控制,競價時間能大大縮短。

  此外對保密等級也予以提升,若復合式土地出讓最終成行,公告期結束,即繳納保證金的截止日期後一天,便會審核保證金。審核後若有效申請者達3人及以上,人數將不對外公佈。

  此前,保證金提交之後進入報名環節,參與競拍的人數均會在官網上披露。在報名環節中,眾多開發企業甚至能從某些渠道瞭解競爭對手情況,提前做準備。

  此前,在上海多宗重要土地的拍賣中,都能找到競拍對手的信息,"有一些小的開發商經常靠這個方法來'混拍賣',比如一些開發商不想溢價太高,就會提前找對手先行勾兌,勸他們提前放棄。"上海一傢中等規模的開發商對記者透露,這也是要提高土地出讓保證金比例的原因,此前,隻需要付20%就可以瞭,這次提高到40%。

  會議中還透露出, 投標人私下接觸相關人員的,則3年內不得參加上海市土地使用權招標拍賣掛牌出讓活動,違約行為列入誠信檔案並上網公示,同時已提交的保證金不予退還。

  這次會議中透露出更大的改變在出讓方式上。

  評標分值一般由商務標分值和技術標分值兩部分組成,原則上總分設置為100分。通常情況下,商務標由4部分組成,分別是經濟實力、技術資質、項目經驗和出讓人響應度。

  評標小組根據評標結果得出綜合得分,主持人確定排名在前幾位的投標人入圍。中標候選人及其順位根據現場競價情況產生,但不得超過3人。

  也就是說,一些土豪將被上海市場拒之門外,"這個市場將不再是有錢就可以買得到土地的瞭。"業內人士分析說,越是稀缺的土地,越會掌握在好的開發商手中,一些資質較差的開發商會因多個條件被拒之門外。

  這不得不讓人想到,2006年的"星河灣、金地"搶地時間,當年7月中旬,受陸傢嘴集團委托,浦東土地交易中心公開掛牌出讓占地560餘畝的"花木新民北路地塊",27億元的底價使其成為年度浦東"地王"。

  當時,金地集團以高出底價122%的59.89億元的報價領先,如果成交,則必將成為全國年度"地王"。最終的招標結果是浦東房地產交易中心卻發出通知,稱因"技術原因"暫停決標,並把保證金返還給8傢企業,最終,和金地集團價格存在落差的星河灣以42.4億元中標。

  不過,具體技術標和商務標的評分標準暫時還不得而知。不過,從種種跡象表明,這是不斷在提高標準的一個結果。此次參加會議的一傢開發商對記者表示:"好的土地會集中在好的開發商手中,這對市場是一個優勝劣汰的結果。"

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-04-02/08582671362.shtml

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內容來自si建地年息8趴na新聞

濱海計劃新增公共自行車租賃點50個

  為切實改善環境空氣質量,《濱海新區清新空氣行動實施方案》(以下簡稱方案)正式發佈。《方案》指出濱海新區將大力推廣節能和新能源汽車,倡導綠色出行。到2017年底,投入運營的新能源和清潔能源公交車達到1300輛,新增公共自行車租賃點位50個,配置自行車1000輛。

  新區將大力推廣節能和新能源汽車。申請落實新能源(含清潔能源)汽車國傢財政補貼,增設實施新能源(含清潔能源)汽車地方財政補貼。按照全市統一部署,推進新能源公交車、環衛車的應用示范。到2017年底,按照全市統一部署,投入運營的新能源和清潔能源公交車達到1300輛(其中純電動公交車200輛),每年新增的公交車中新能源和清潔能源燃料車的比例超過全市平均水平,處於領先地位。投入運營200輛清潔能源長途班線和通勤客車。在農村地區積極推廣農用電動車。

  同時,為大力發展城市綠色交通,鼓勵綠色出行。濱海新區將加強構建具有特色的步行、自行車交通系統建設,提高綠色出行比例。除將啟動新區軌道交通、快速公交建設外,還將在目前基礎上新增公共自行車租賃點位50個,配置自行車1000輛,實現公共交通出行比例30%以上。

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新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2013-12-18/08442542492.shtml
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