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人民日報樓市取消限購市場不太買賬



  為提振房地產市場,各地近來紛紛取消限購,限貸政策也在松動中。業內人士分析,隨著限購取消,政策市漸行漸遠,樓市開始步入市場化時代。有關專傢也指出,不要期望限購取消市場就會回暖,未來樓市調控將更多地依靠市場化的長效機制。

  【僅剩6市未取消限購】

  目前,全國樓市不太樂觀,這令多地開始松綁實施3年多的"限購令"。南京市政府日前發文全面取消房地產商品房限購政策,南京是全國倒數第七個取消限購的城市。

  據不完全統計,目前,全國46個限購城市中,僅剩北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞6個城市尚未取消限購。各地取消限購有多種方式,一種是"全面松綁型",以濟南、杭州、蘭州等為代表;第二種是"局部有限型",以武漢、蘇州、無錫、寧波等為代表;第三種是"曲線救市型",有的地方以采取放寬戶籍、買房落戶、購房補助、減免契稅等政策的方式變相松綁。

  與限購相比,市場更期待放開限貸。有房地產開發商認為,僅僅取消限購令而不放開信貸,購房者的資金問題仍然無法解決,樓市仍然無法迅速回暖。業內人士推測,限購取消後,限貸松綁可以期待,但力度不會太大。

  【市場變化時機成熟】

  房地產市場發展初期,政策因素起到關鍵性作用。如今,作為非常手段的限購政策正在退出歷史舞臺,市場因素隨之顯露。"原來房價上漲難以抑制,需要政府進行調控,但限購這一調控手段行政色彩較濃,現在多地取消限購政策後,將更多地采用市場化手段。"中國國際經濟交流中心研究員張永軍在接受本報記者采訪時說。

  樓市經過10年黃金發展周期後,現在總供求關系已出現失衡,下行趨勢明顯,在這一時期,政策托底作用有限,更多地需要市場力量進行調整。張永軍說,一方面,適齡勞動人口總量下降和一部分人購房需求滿足,以及跨區勞動力增長速度放慢;另一方面,房地產供給增量在提高,房地產市場因此出現供給大於需求的狀況,房價和交易量開始下滑,現在市場開始下行,價格重心平緩下移,進入調整階段。

  業內人士指出,今後,以"限"為核心的房地產調控政策土地融資建築融資 自建 銀行利率成數,將被以信貸和稅收為手段的市場化長效調控機制所取代。

  "以前房企關註焦點都在政府的調控政策,而現在更加關註市場本身,今年市場的內在因素將逐步顯現,市場的手逐漸發揮作用。開發商不得不考慮到自己資金鏈的風險而采取促銷措施,這些都是市場正常合理的反映。"中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮[微博]說。

  專傢提醒,取消限購並不意味著樓市將全面回暖。"正如前些年限購沒能完全抑制房價上漲一樣,現在期望取消限購政策就徹底抑制控制房價下滑,也是不太可能的。需要從多方面著力解決這一問題,僅靠行政手段不行,要行政和市場化手段雙管齊下。"張永軍表示。

  【熱點城市尚需觀察】

  對於熱點城市是否取消限購,專傢看法不一。有觀點認為,部分熱點城市雖然交易量較去年有所下降,但總體還是呈現出供應不足、供需矛盾突出、房價上漲壓力大的特點,這些城市仍應采取相關調控措施,繼續執行限購政策。

  還有人認為,取消限購也不能一刀切,需要分地區逐步退出。專傢指出,在目前的市場形勢下,行政化限購手段應合理地分步分地區退出。上海易居房地產研究院研究員嚴躍進說,一線城市若要救市,實際上難度並不大,比如放松戶籍等政策,所以目前並不慌;按照排隊的規則,需要等二三四線城市救市後進行新的評估才能確定未來一線城市的樓市政策和動態。

  而財經評論傢葉檀稱,一線城市也應該全面退出限購,樓市調控經驗說明限購對房價的影響不大,同時限購的做法也不夠市場化。雖然短期內一線城市可能不會退出限購,隨著房價下跌與庫存增加,一線城市樓市格局的改變,限購政策的退出最終將隻是時間問題。

  "大城市取消限購能夠在一定程度上起到激活市場的作用。"張永軍建議,一線城市限購政策可適當放寬,但不宜完全放開。不同城市房地產調控應差異化,一線城市購房資格與戶籍管理相聯系,不大可能完全市場化,二線城市戶口有的已放開,其他城市戶口已基本放開,可用市場化手段調節。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-09-26/08294482011.shtml

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房屋貸款成數恒大自住房選房首日現場火爆 去化率超五成



恒大禦景灣選房首日現場照片  

 新浪樂居訊(記者 晏文靜 宋雲龍)"趕緊的,別再比較瞭。你看這個戶型已經沒瞭!"王雲(化名)手拿著樓房資料圖以及自己的選房筆記,焦急地對父親說。2014年10月17日恒大禦景灣自住型商品房項目選房首日,銷售場面異常火爆,截止記者發稿時已有約840套房源被選,去化率超過五成。

》》點擊進入:新浪樂居自住房欄目樂居自住房答疑群新浪自住房業主論壇

  開選首日銷售火爆 去化率超過50%

  上午11點王雲剛進入選房場地,發現直播銷控板上顯示的她中意的9號樓三居和兩居戶型都已經所剩無幾。此時,直播銷控板上顯示,樓距大、戶型好的4、6、9號樓已經隻剩下瞭較低樓層的零星幾套。從早上9點到11點,兩個小時的時間裡,項目總銷售數量已經達到瞭361套,而因為直播銷控板的數據顯示有一定滯後,因此,當時的銷售量還不止如此。

  新浪樂居記者在現場采訪瞭恒大禦景灣項目工作人員 :"按這個速度1573套房源會否在前三天優先傢庭選房過程中就消化瞭?"項目工作人員回答,按這個速度,兩天估計就消化瞭。

  另外,據新浪樂居瞭解,該項目自住房共有15棟樓,參與本次搖號的房源為已取得預售許可證的其中13棟樓,而剩下的兩棟還未參與搖號的樓。這兩棟樓主要是大戶型。

 據新浪樂居統計,截止17日下午16點整,禦景灣已到 6300號中簽傢庭選房,約售出房源840套,去化率超過50%。

  高蓄客量是銷售保障

  恒大禦景灣項目是位於朝陽區豆各莊鄉黃廠村,臨近東五環化工橋。它是北京首個啟動網絡報名的自住房項目,也是恒大地產進京的首個項目。該項目最終實際參與本次搖號的優先傢庭共計46981戶,非優先傢庭10982戶。高蓄客量是對該項目的銷售的一個保障。

  雖然該項目是自住型項目,屬於"特殊"的商品房項目。但商品房選購的服務還是較好的,記者看到,位於朝陽體育中心網球館的選房現場,秩序井然,現場選房流線也較明確。現場的等候區域,該項目還準備瞭影像設備在客戶等候區為選房客戶播放電影。

 購房人看好項目地段發展前景

  新浪樂居記者在現場隨機采訪瞭一部分購房人,他們大多對恒大禦景灣項目都很期待,覺得這個地段在幾個自住房項目中算是比較好的,以後會有很好的發展前景。購房人王先生說:"這個項目雖然現在配套還不夠完善,但是這個地段很好,現在發展也快,過兩年應該就好瞭吧。選到好的戶型的話還是考慮買。"另一位購房人許小姐說:"別的項目我的號都很靠後,這個搖號靠前,項目地段也還不錯,我還是比較看重自住房的價格優勢吧。所以還是希望能選到好的戶型。"

 自住房將納入保障房序列管理

  自北京市推出自主房商品房以來,各種自住房項目都得到瞭購房人的關註。自住房項目作為新生事物,相關管理制度也在積極完善中。有媒體今日報道,北京計劃將自住房納入保障房序列管理,組織專傢審核規劃設計,施工過程也將被網格檢查覆蓋;但同時,自住房產權仍然屬於商品房。根據計劃,北京將在去年、今年兩年實現7萬套自住房供應,2萬套在今年年底以前實現銷售。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-10-17/16512950108.shtml

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目前二胎房貸利率最低的銀行北京限房價競地價新政引質疑 靠限價或拉不低房價

  8月21日,北京第一宗"限房價地塊"開始競價,起始競拍價為24.5億元,要求開發商除公租房外,剩餘商品房售價不超過2.2萬元/平方米,套型建築面積不超過90平方米。這個定價比該區域周邊樓盤均價低6000元左右。

  今年5月就被廣泛討論的調控新思路--"限房價、競地價"終於落下實棋,這項新政被稱為是商品房土地出讓模式上力度最大的改革,日後將在全國范圍內全面推廣。單就北京一地來說,下半年擬對300多公頃住宅用地試行此土地出讓模式,約占全年商品房用地供用總量的45%。

  政府的意圖很明顯:房價屢調不下、曾經價高者得的"招拍掛"模式飽受詬病,幹脆換種供地方式,出讓土地時就定下房價上限和地價下限,讓開發商自己去打算盤,合適就拍。日後近一半住宅供地都采取這種模式,不信拉不下平均房價。

  但民眾不信。新浪樂居的調查數據顯示,56.3%的人認為"沒有作用,房價還會一路飆升",同時,51.7%的人認為,此項政策不可能在全國得以推廣。

  從長遠來看,這種土地出讓模式確實難以達到降低房價的目的,雖然從短期看、從統計數據上看,有可能把均價拉下來--如果政府能如願拍出這些限價地塊。之所以加上最後這個前提,是因為北京這首宗"限房價地塊",掛拍之後第三天仍然無人問津。開發商對這類限價房地塊有無興趣,關鍵要看利潤空間,除非政府制定地價下限時極大讓利,否則開發商難有動力。萬科的一位高層曾經這樣預判,這類限價房,大品牌開發商可以不賺錢背負1到2個項目,但如果規模過大,則難以承受。華遠地產(2.68, -0.04, -1.47%)的任志強也一如既往高調地炮轟過這項政策:"不讓我們在國內投,我們就去國外投資。"因此,最糟糕的預設是,如果大量限房價地塊流拍,意味著土地供應量減少,房價上漲壓力更大。

  即便退一步講,假定開發商都願意拿地,最後的售價能在政府規定的天花板之下嗎?如果屆時調控政策仍無寬松跡象,明面上的售價肯定可以,畢竟開發商還不敢放政府的鴿子;如果到時候經濟形勢有變,政府調控手腕放松,睜一隻眼閉一隻眼,那就不好說。但不管怎樣,能保證的隻是明面售價--能讓統計數據漂亮的合同價,消費者買下這所房子的實際價格,依然會最大限度地趨向於該區域的真實市價。

  現在的報道已經提及,每平方米2.2萬元的價格上限,政府並沒規定是毛坯價還是精裝價,開發商有可能賣2.2萬/平米,但必須搭配5000元/平方米的精裝費。這樣的故事並不是沒有先例,中外概莫能外。美國紐約等城市在上世紀70年代曾實行過一段時間的房屋租金管制,即政府規定房屋租金上限,但最後問題頻出,在很多實行租金控制的城市,不動產所有者要向承租人收取一筆"交鑰匙費",還有一些城市則要收取不可歸還的保證金,實際上相當於變相趨近市價。

  另一種可能性則是,開發商壓縮成本,偷工減料。一個房地產中介透露,北京第一批"兩限房(限房價、限地價)"中的金隅美和園,一般商品房的承重墻都在20公分左右,這個樓盤的承重墻隻有10來公分。美國也有過這樣的例子,房東不願出資維修房屋,房客隻能在失修的房屋裡居住或者自己出錢維修。這樣的爛房子誰租?難道房客不能用腳抗議嗎?在租金被管制的時代,越來越多的房東不願意出租自己的房子,市場上的供應減少瞭,租客更加勢弱。

  再退一步,即便上述這些問題都能得到解決,還有一個問題是:誰能得到這些比市價低的房子?僧多粥少,即便有一定的準入門檻,也不夠分。叢林法則拼力氣--誰打得過誰買?時間法則拼時間--誰耗得起徹夜排隊誰買?金錢法則拼腰包--誰出得起排號費誰買,這等於變相加價。關系法則拼關系--誰關系硬誰買?這等於是人為制造瞭尋租空間,很可能成為開發商給政府官員賄賂的通道。

  政府想繞開房地產調控的核心問題,通過管制價格拉低房價,不僅解決不瞭問題,還會滋生新的問題。政府對房地產采取調控措施已整整十年,出臺瞭43個政策,但屢調屢敗,原因就在於總是在核心之外動刀子。房地產調控的核心問題是土地制度,不直面這個問題,隻在外圍做文章,除瞭讓調控政策的數量變成43+1外,無可作為。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-08-24/08522382110.shtml

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內容來自sina新聞

北京剛需購房人呼籲 公積金80萬貸款額度該提瞭



根據北京住房公積金管理中心的統計,截至2012年12月底,2012年歸集住房公積金833.92億元,提取550.50億元,凈增283.42億元



公積金上限80萬,對於剛需購房者來說,基本屬於雞肋

  導讀:上月,位於北京南六環附近的一樓盤開盤,一天售出1400套房,買房人排隊搶房,開發商一天入賬38億。而對於排隊搶房的年輕人來說,不少人卻為貸款而頭疼。由於北京房價這幾年上漲,住房公積金最高貸款額度卻止步在80萬這一水平,已經遠遠不能滿足貸款的需求。一邊是大量公積金餘額在賬戶內躺著"睡覺",一邊卻是大量年輕人因為貸款額度不夠被迫"啃老"。

  現象

  六環附近88平方米兩居

  首付和公積金貸款額度之間差92萬元

  北京青年報記者調查發現,一天賣出38億的中建國際港位於大興新城黃村興華大街。雖然這一項目位於南五環外近六環,但因為地鐵優勢,均價24500元/平方米。從戶型和位置來看,這一項目屬於典型的剛需項目,購買者大多都是首次置業、自己居住的年輕人。但一日38億的銷售業績對於開發商來說是一個驚人的神話,而對於不少買房人來說,尤其是手上存款不是很多的剛需購房人而言,則沒那麼輕松。

  以最小兩居88平方米戶型為例計算,平均一套房子215萬元。購房人林彥正好買瞭這樣一套小兩居,對於他而言,利率低的公積金貸款是最佳貸款選擇,但新的壓力和困境又來瞭--貸款額度不夠,或者說,首付"壓力山大":原來,按照90平方米以下首套房、首付可按兩成交的規定,林先生最少要交43萬的首付款,剩餘172萬需要申請貸款。而根據目前公積金的規定,正常情況下,一般人貸款額度上限為80萬,顯然無法覆蓋172萬的需求,貸款差距為92萬。

  也正因如此,這幾天,林彥面臨以下選擇:要麼讓父母幫著去向親戚借錢多付首付款,要麼放棄貸款利率優惠的住房公積金貸款,而不得不選可以多貸一點的住房商業貸款。"215萬元的套總價,如果使用公積金貸款,最少要交135萬元的首付,這相當於首付6.5成。而對於我這樣一個剛需的年輕人來說,一口氣拿出135萬首付無疑太難瞭。而如果不選擇公積金貸款、選能多貸一點的住房商業貸款,首付壓力是小瞭,但是意味著無法享受公積金的利率優惠,此前交的大筆公積金在關鍵時候卻無法派上用場。而且一個不容忽視的問題是,選擇商業貸款,則意味著我們要多還很多利息,對我們這樣的購房人而言,相當於雪上加霜。"林彥無奈地告訴記者。

 算賬

  放棄公積金貸款選擇商貸

  貸款利息要多還40多萬元

  北青報記者就此算瞭一筆賬:如果選用商業貸款,215萬的房子,貸款172萬,基準利率6.55%,20年等額還款方式,每個月要還12874元,總計利息137萬。而如果允許公積金貸款172萬的話,每月還款10881元,利息總共89萬。兩者利息相差48萬。

  "為什麼房價上漲瞭這麼多年,公積金貸款的額度屢次提高,但總是沒有辦法滿足需求呢?"林彥向記者抱怨,這種形勢下,要麼"啃老",他和妻子向兩傢老人借錢,湊出135萬首付。要麼商貸,多付48萬利息。

  北京中原市場研究部總監張大偉認為,按照北京目前的房價,剛需房套總價即便是地處六環附近,也多在150萬元以上。公積金上限80萬,對於剛需購房者來說,基本屬於雞肋,如果選擇公積金貸款,反而需要多增加首付,而剛需購房者首付本身壓力就非常大。

 難點

  3A評級貸款額度能上浮30%

  剛需購房人能過評級並不多見

  北青報記者調查也顯示,對於不斷上漲的房價、明顯不夠的公積金貸款額度,北京市公積金管理中心也一直在尋找突破的方法。今年4月,北京公積金管理中心發佈《關於實行住房公積金個人貸款差別化政策的通知》。

  該通知通過將信用機制和貸款額度進行掛鉤,突破瞭最高貸款額度80萬的上限。根據規定,借款申請人購買政策性住房或套型建築面積在90平方米(含)以下的首套自住住房,個人信用等級為AAA級,貸款最高額度上浮30%;個人信用等級為AA級,貸款最高額度上浮15%。

  上調之後,享有3A信用等級的貸款人貸款額最高可貸到104萬元,2A級為92萬。這一政策出臺之後業內一片叫好聲,認為這將讓不少百姓獲益。但在實際執行瞭一段時間之後,業內突然發現,公積金中心的"好意"老百姓卻很難領到。最大的問題在於,要想拿到3A評級難如登天。

  從貸款業務角度,無論公積金貸款還是商貸,都會有一個信用評級,這是針對個人還款能力的一個綜合評定,評定的指標包括品德、能力、資本、擔保等多個層級,具體來講包括年齡、文化程度、職業、職務、個人年收入、傢庭年收入、傢庭情況等。

  "一般而言,從25歲到40歲,年齡增加收入會逐級增加,是貸款機構最喜歡的人群。如果同等條件下,學歷越高越有加分。此外,職業也是關鍵,一般公務員、教師、醫生、律師、企業主等評分就會更高一些。"某國有商業銀行朝陽支行負責材料審核的楊林告訴記者,"要想獲得最高評級,基本上就是每個選項都有一些加分,在實際申請人中,3A很難出現,連2A評級都很少,一般在2B、3B的多一些。"

  這種依靠3A來增加貸款額度的方式遇到瞭現實挑戰。一般剛需盤中,年輕人置業較多,歲數不過30歲,對公積金貸款也最渴望,但這一人群不太可能被評為3A。"試想一個不滿30歲的年輕人,能有多少加分項目,能夠順利拿到足額貸款就不錯瞭,增量部分基本不可能。而大多數能夠獲得3A的人,都是有一定社會地位或者收入較高者,他們本身對貸款的需求並不旺盛。"楊林告訴記者。

 追訪

  賬上餘額過1876億元

  北京住房公積金並非無錢可貸

  一邊是明顯上漲的房價,一邊是老百姓貸款需求無法得到滿足,難道是北京公積金中心入不敷出、無錢可貸?答案又是否定的。

  根據北京住房公積金管理中心的統計,截至2012年12月底,2012年歸集住房公積金833.92億元,提取550.50億元,凈增283.42億元。截止到去年底,累計歸集住房公積金4471.13億元,提取2594.30億元,餘額1876.83億元。

  如果算大賬,北京住房公積金中心2012年底有1876.83億元餘額。這一數字在2010年是1290多億元,2011年為1537.18億元。換句話說,北京市歸集的住房公積金這幾年都在逐年增加,每年凈增至少250億左右。在國內不少城市出現公積金不夠用、甚至下調公積金額度時,北京的公積金無論是歸集水平還是餘額狀態,都處在很健康的水準。

  "80萬元的住房公積金貸款上限是否合理?肯定不合理。淄博,一個三線城市,公積金貸款的最高額度是40萬元,高層次人才還能申請到50萬元。寧波公積金貸款最高額度是80萬,和北京一樣高。相比起北京的房價,北京80萬的確是少瞭一些。"一位曾經在公積金中心任職的負責人告訴記者。

  從公積金運營的角度,錢留在賬上顯然也不是最好選擇。公積金的收益渠道非常狹窄,除瞭發放公積金貸款獲取收益,其餘隻能以購買國債等方式增加收益,收益率本身就偏低。實際上,隻要留足備付金,增加公積金發放既有利於公積金運營,也能讓更多百姓獲益。

  按照公積金和商貸之間2%左右的利率差,每增加100億貸款,買房人就能夠少承擔2億的利息。而對於公積金中心而言,增發100億貸款,也能夠有約4億元的增值收益。這些錢能夠用來支持保障房建設。"公積金中心歸根結底也是一個貸款機構,也是要算經濟賬的"。

 呼聲

  80萬元貸款額度是5年前規定

  購房人呼籲提高首套房公積金貸款額度

  "3A評級屬於遠水解不瞭近渴,能否對我這樣的首套房剛需購房人,適當提高公積金貸款額度。住房公積金制度本身就是為瞭幫助剛需購房人,而房價漲瞭,80萬元的貸款額度規定也應該適當提高。"林彥這樣對北青報記者說道。采訪中,記者瞭解到,類似林彥這樣想法的購房人不少,他們希望通過北京青年報向有關部門呼籲,適當提高首套房住房公積金貸款二胎房貸流程額度。

  1991年我國住房公積金制度首先在上海建立,隨後在北京、天津等地開始試點。1994年推廣到所有縣級以上的城鎮。近年來,房價飛漲,全國各地公積金貸款額度也是數次提高。從上世紀90年代開始,北京公積金貸款的最高額度從30萬元調整為39萬元、40萬元,到2007年調整為60萬元,再到2008年調整為80萬元。

  據北青報記者從2008年負責調整公積金貸款額度的工作人員處瞭解,之所以額度定格在80萬元,一個重要原因是參照瞭當時的房價。"按有關部門測算,2008年北京市普通商品住房均價在1.1萬至1.2萬元/平方米,以此標準,職工基本住房總房價應為99萬元至108萬元,首付款為20%,公積金最高額度也應在80萬元到86萬元之間。"相關工作人員告訴記者。

  但從2008年之後,除瞭引入3A和2A評級機制,公積金貸款最高額度的調整便再未啟動。從2008年到2012年,北京房價上漲瞭一大截,即便是按照北京市房協最保守的統計,2012年新建商品住房成交均價2.07萬元/平方米,基本上比2008年上漲瞭一倍。如果按照正常推算,公積金貸款的額度應該是140萬左右,但現實卻沒有變化。

  除瞭當年房價,公積金貸款最高額度還和公積金個人最高繳存有關系。比如2008年,公積金最高繳存是一個人2392元/月。如果這些錢全部還貸,最高可貸43萬元,公積金貸款以傢庭為單位,夫妻雙方算進去就能貸86萬。

  但5年過去瞭,公積金個人最高繳存也已經發生瞭變化。根據公積金中心的公告,2013年公積金個人最高繳存為3760元,如果照此推算,2013年個人公積金貸款就應該是67萬,傢庭貸款總額就應該能夠達到134萬,取個整數也就是130萬。但現實是,額度還是沒有提高。

 故事

  公積金貸款曾是"雪中送炭"

  對於這兩年還沒有買房的年輕人,公積金的好處似乎越來越遠瞭。它似乎就是工資單上的幾個數字,每個月都從工資中扣掉一筆錢,看得見,摸不著,但關鍵時候卻享受不瞭。而對於現在35歲左右,在5年、甚至10年前購房的人來說,公積金如同雪中送炭。

  秦和今年34歲,2004年,也就是25歲那年,他購買瞭位於雙井的百環傢園。這是北京地理位置很好的經濟適用房,位於東三環邊上,購買時均價4350元/平方米,一套110平方米的房產總價48萬元。當時秦和在中國醫藥總公司上班,每月到手收入5000元。為瞭購買這一房子,秦和首付付瞭12萬元,利用公積金貸款36萬元。

  現在,秦和每個月還款2400元,對他來說,當時的房價、當時的公積金額度恰好合適。"我們這個歲數,都趕上瞭公積金貸款,一是利率確實低很多,另外可以直接用公積金進行還款。"秦和自己算過一筆賬,相對同時期的商業貸款,公積金貸款每個月可以讓他少還近300多元。

  還是這個小區,如果現在再用公積金貸款顯然已經不可能瞭。從2004年到2013年,在這不到十年的時間內,百環傢園的房價已經漲到3萬元/平方米,即便是這個小區目前最小的戶型,一居室68平方米,總價也接近204萬。

  由於二手房評估價略低,即便買房人申請到公積金80萬貸款,首付也要達到124萬。"這對一個剛入社會的年輕人來說,絕對是一筆巨款。"秦和感嘆,"不啃老簡直太難瞭!"

 財經觀察

  調高公積金額度

  需要政策綠燈

  1991年,公積金誕生的初衷是通過"國傢支持一部分、單位補貼一部分、個人合理負擔一部分的房貸分配和住房籌資新機制",這種制度最重要一個目的是通過這種類似強制歸集的方式,幫助解決困難職工傢庭住房問題。

  但隨著房價的越漲越高,公積金貸款在現實中的"扶危濟困"功能卻是越顯薄弱。往往是越有錢越能得到更多貸款,身份越高越能得到更多額度。相反,高房價背景下的新困難戶--城市低收入傢庭、剛需年輕人群卻因為有限的收入、薄弱的財富積累和公積金貸款越來越遠,和買房夢也越來越遠。

  從以往的歷史來看,北京公積金管理中心一直奉行動態調整策略,從30萬到40萬,從60萬到80萬,這一策略一直在與時俱進。但隨著房價不斷突破大傢的心理底線,這一機制也開始失靈瞭,從2008年到2013年,房價大漲的五年間,公積金貸款額度卻提升乏力,僅是細枝末節的縫縫補補。

  按道理,房價越漲,貸款額度應該越高才能與之匹配。但當房價高到官員談房價都覺得敏感之時,理性的思維和決策突然都失效瞭。原本公積金貸款可以減輕購房人壓力,但現在卻與現實有些脫節。我們不得不面對一個現實,一開始,我們牽著房價的鼻子走,後來我們卻被房價攆著走。

  如何重新彌補公積金貸款這一"扶危濟困"政策和這些剛性需求者之間的裂痕,在房價暫時不可能大幅回落的背景下,在公積金餘額逐年增多的條件下,北京單獨提高公積金貸款額度不僅有條件,更有現實意義。無論是看老百姓手中的賬本,還是看北京公積金中心的賬本,這都是一項多贏的策略。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-21/09052504765.shtml

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一德路站或下月試營 沙河站征地仍未完成





??房貸二胎怎麼辦



一德路站開通在望,南側工地繼續圍蔽,還有出入口要修建。



六號線“落單”車站一喜一憂:



??六號線通車將滿一年,一德路和沙河站還未開通。記者實地走訪發現,一德路站工程已進入尾聲,部分圍蔽路面即將恢復,現場施工人員說“地鐵公司通知1月6日試運營”,此前稱力爭年底前開通的地鐵公司表示正在加班加點。沙河站征地還未完成,即將獲批的十一號線也會在此經過並與六號線換乘,需要擴大征地范圍,“舊賬未清又添新賬”,開工更加遙遙無期。



??一德路站1月6日試運營?



??一德路站由於征地不暢,歷時五年方才完成,致使工期嚴重滯後,去年六號線通車時無法完工,隻好“飛站”。



??上周五,記者在一德路站見到,位於馬路北側的兩個出入口已經露出雛形,現場正進行出入口及風亭的外立面裝修。



??在施工項目的臨時板房裡,土建辦公室已空無一人。同樣已經離場的還有機電安裝隊伍。車站裝修也來到瞭尾聲。“站內裝修基本完成,出入口和風亭裝修再過幾天就能搞好,之後便是恢復路面瞭。”車站裝修工程的相關負責人張先生說。



??究竟幾時開通?張先生說:“前幾天收到地鐵公司通知,1月6日一德路站試運營。”他補充說,這是地鐵方面第一次告知開通時間。今年初,廣州地鐵曾稱力爭年底前啟用一德路站,上周五晚地鐵公司表示:“正加班加點進行裝修和調試,暫時未有確切時間。”



??沙河站15戶未簽拆遷協議



??沙河站起碼在7年前開始征地,至今仍未完成,無法預測開工日期,遑論開通。去年9月,沙河地塊拆遷辦相關負責人說,在施工紅線內仍有19戶居民未簽協議。後來,動遷范圍內有騎樓建築被認定為歷史文化遺存,暫不能拆,令問題更加棘手。



??一年過去,記者上周回訪,沙河站工地依然不見施工。拆遷辦相關負責人說:“去年11月前後有4戶簽約,還差15戶,今年再無進展。從最初的90多戶到現在,已經成為困局瞭。”



??征地工作有無時間表?拆遷辦指未收到上級硬性要求。地鐵公司表示,盡管地下隧道已經打通,但是沙河站的施工無法“躲過”地面房屋進行,征地未完,開工無期。



??根據規劃,沙河站未來還是十一號線(市區環線)和六號線的換乘車站。上周,地鐵公司通報,十一號線的開工報批手續已走到最後步驟,工程啟動指日可待。



??“規劃部門提供的紅線顯示,十一號線將在六號線的基礎上擴大征地范圍,戶數還未最終確定,但肯定不是小數目。”拆遷辦相關負責人說。




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刺激政策相繼出臺 樓市改善需等待

???在宏觀經濟下行壓力凸顯的2015年,政府對房地產行業的態度已經發生瞭根本性轉變,在全國“兩會”中,以往的“調控”“抑制”等詞匯銷聲匿跡,取而代之的是“穩定”“支持”等積極性的措辭。由此,2015年房地產市場政策環境平穩、寬松的基調正式確立。

??上周,筆者才分析過接下來將有具體的政策相繼出臺。果不其然,本周樓市上空馬上下去瞭“紅包”雨,各地方政府房屋二胎是什麼意思忙派房地產政策“紅包”。最引人註目的莫過於福建省於3月19日發佈的“閩七條”——《關於穩定住房消費支持剛性住房需求的若幹意見》,該政策被外界視為今年首波地方救市政策代表。對此,有專傢直言:福建的政策(將首改房納入到首套房)已經模糊瞭投資和改善的概念,其結果是各類資金都有可能進入樓市,最終改變供求關系,成交放大,庫存減少。

??此外,還有廣州正醞釀推出公積金貼息貸款方案、上海傳言提升公積金貸款額度至個人70萬元,傢庭最高140萬元……多地已陸續在公積金上做文章,未來跟進的地方會更多,預計最晚5月全國全面開花,樓市升溫在加速。

??相對於其他城市的蠢蠢欲動,佛山表現得相對淡定,但市場本身已給出瞭可期的反應。從成交數據來看,上周,順德一手房成交簽約量表現平穩,共簽約465套,對比上周略有減少。但進入3月以來,各大開發商開始加快推貨節奏,營銷動作頻繁,購房者上門量也有所上升,整體成交量表現高位平穩,而價格方面則有小幅下跌,整體市場表現量穩價跌。

??可以預見,成交量將逐步提高是大概率事件。但政策消息透露後至政策正式下發這段時間,市場反而成交有所下降,因為購房者都會等待。大約半個月至一個月以後,成交增長的變化就會體現出來。

??還有什麼政策可以期待?佛山什麼時候有動靜?

??事實上,佛山也不是按兵不動,而是早在兩個月前已對公積金額度作出調整:從2015年3月1日起,市內職工隻要公積金繳滿6個月以上就可以申請公積金貸款,同時上調個人貸款最高額度至40萬元。未來,公積金購買首套房首付2成、2套房首付調整為5成,貸款利率下調、二手房交易營業稅“5年改3年”等幾項政策出臺的可能性比較大。

??政策刺激,有沒有用?有用!但不可能像打雞血那樣管用。今年樓市會比去年好,但又不能寄予過高期望,尤其是像順德這種三四線城市。畢竟,全民買房的時代過去瞭,投資買房的鼎盛期也過去瞭。

??珠江商報 曾慧



新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-03-27/08465987021536513806178.shtml

民間二胎轉銀行 民間二胎轉銀行 房價明升暗降 今年有望回穩重歸上升通道

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房價明升暗降 今年有望回穩重歸上升通道

??2014年廣州全年樓價走勢圖

??2014年以來,雖然市場上降價聲不斷,但是在市區成交比例上升的情況下,廣州樓市網簽均價還是處在上升之中,樓價明漲暗跌的態勢非常明顯。

??數據顯示,2014年網簽均價從2013年13278元/平方米上升至15014元/平方米,同比上升13%。其中,外圍五區成交均價同比上漲11%至11098元/平方米;中心六區則從2013年的23216元/平方米下降至22929元/平方米,同比微跌1%。

??分區域而言,2014年房價最高的區域為越秀區,同時越秀區也是漲幅最大的區域,成交均價為38434元/平方米,同比上漲15%。中心六區的房價除瞭黃埔區以外均突破“2萬”。越秀、天河、海珠、荔灣和白雲,成交均價分別為38434元/平方米、36953元/平方米、28443元/平方米、23628元/平方米和21699元/平方米。外圍五區中,從化、增城和花都三區均價在萬元以下,南沙和番禺均價均過萬。其中,番禺網簽均價達到15925元/平方米。外圍五區中,增城是漲幅最大的區域,同比上漲11%至8949元/平方米。

??全市各區樓價任性度排行

??排名 區域 樓價(元/平方米) 漲跌幅

??1 越秀 38434 14.93%

??2 天河 36953 3.09%

??3 海珠 28443 -2.21%

??4 荔灣 23628 11.77%

??5 白雲 21699 1.61%

??6 番禺 15925 3.01%

??7 黃埔 14910 -7.1%

??8 南沙 10481 4.99%

??9 花都 9830 7.36%

??10 增城 8949 11.23%

??11 從化 7524 5.83%

??關鍵詞

??一二手樓價倒掛

??按傳統市場理論,一手樓房價通常會高於同區域同地段二手樓房價,不過到瞭2014年,這種慣例被無形打破。據中原研究部監測,2014年廣州二手樓市,呈現出一個與往年都不一樣的市場特點,就是以番禺為典型代表的局部區域呈現一二手樓價倒掛的特殊現象。2014年6月份,廣州的番禺、白雲、芳村等區域的一手樓盤開始陸續降價,致使這些區域出現瞭一二手樓價倒掛的獨特現象。中原研究部分析認為,這些區域之所以會出現如此現象,根本原因還是在於該區域一手樓盤供應量和成交量極大,例如荔灣、花都、番禺,一手樓的成交面積占據整個區域樓市成交的六成以上。在宏觀經濟和市場下行的影響下,一手發展商對價格的調整力度顯然比二手業主大許多。這種現象是否能以“新常態”的標簽延續到2015年呢?中原研究部分析認為,從目前中央和廣州政府的表態中可以看出,2015年樓市政策環境還將延續2014年的寬松穩定,樓市將溫和回暖,不過這種回暖更多的是體現在“量”的回升方面。2015年廣州一手樓市的供應量會繼續高位,加上舊有的高庫存,一手樓價大幅上漲幾無可能,一二手樓價倒掛現象可能還會持續存在。

??以價換量

??2014年上半年總體來看,房企營銷側重以價換量策略,多傢房企下調項目價格,打破市場沉寂,此後,眾多龍頭房企跟進,掀起全國范圍的降價行動。至年中,保利、中海接連發起“颶風行動”、“海嘯行動”,將這場持續半年之久的“降價潮”推向巔峰。而在降價力度上,大型房企的加入進一步激化價格戰。

??從2014年廣州降價比較明顯的樓盤來看,亞運城、萬科歐泊等眾多知名項目紛紛上榜。如巨無霸項目亞運城在今年五六月份就猛然降價引發市場震動。售價16000元/平方米至21000元/平方米的亞運城山海灣項目突然降價銷售,隻售9800元/平方米至12500元/平方米。導致老業主強烈反彈,封閉小區禁止銷售員和看房客進入。但這些措施卻難以阻擋看房者的熱情,降價後房屋銷售明顯反彈,短短3天70多套房源就銷售瞭四分之三。從區域來看,供應量巨大的新黃埔區以及受政策影響波動比較大的南沙區,都是降價的重災區。

房貸二胎貸

??墊首付

??房企“以價格為中心”的營銷手段層出不窮,或特價房、或“零首付”,亦有像珠江地產羅馬傢園以“保值”為噱頭攬客戶。其中,“零首付”策略最為房企所樂道,在短時間內實現全國化覆蓋之勢,不僅大小房企均有涉及,而且從一線城市向二三線城市蔓延。這種變相的首付款支付方式,弱化瞭客戶對房價的敏感度,成為房企促銷的重要手段之一。2014年上半年,保利地產率先掀起“墊首付”的熱潮。該公司旗下保利西海岸、保利公園九裡、保利塞納維拉三個項目拿出瞭“首次置業四個月內交齊首付、二次置業九個月內交齊首付”的優惠,而且在這段時間內,買傢不需要繳納利息。隨後,多個開發商先後推出“零首付”、墊付首付的促銷活動為樓市“暖場”,涉及樓盤近20個。

??2015猜想

??預計樓市價格先降後穩

??克而瑞:考慮到諸多城市目前庫存壓力依然處於高位,2015年房價的整體走勢仍應是先降後穩:一方面,在巨大的去化壓力面前,房價還有進一步調整的空間;另一方面,多數企業庫存也處於高位,但寄望於政策激勵而對真正落實“以價換量”仍心有戚戚焉,項目間隔調整普遍沒有到位,房企庫存去化速度緩慢。因此在2015年上半年的相當長一段時間裡,去庫存仍將是市場的主旋律,房價也有進一步下探的可能。就具體城市來看,一線城市房價仍將保持穩定,或有小幅上漲,雖然一線城市市場需求充足、購買力旺盛,但是鑒於目前房價已經處於高位,限購令也並沒有放松,未來房價大幅上探的可能性不大。

??房價有望回穩重歸上升通道

??合富置業首席分析師龍斌:這幾年中國房地產市場價格波動劇烈。從近年房價漲跌看,有兩大特征:一是房價漲幅大,跌幅小,一個波浪高過一浪,說明整個市場沒有改變上升趨勢;二是城市間開始分化,一線城市、二線核心城市上升動力和幅度更大,三四線城市2012年之後漲跌趨於平緩。從根本上說,這種現象與中國經濟調整、城市化進程的區域分化加劇、城市價值差距拉大有直接關系。對2015年房價的判斷,比較樂觀。總體上2015年中國房地產市場價格止跌回穩。一線城市房價率先重回上升通道,二線核心城市會緊緊相隨,但房價上漲以和緩、正常上升為主,大漲機會微弱;三四線城市經過半年左右時間消化庫存,也會隨著整體流動性好轉而止跌回穩,個別城市房價可能也會有所上升。

??高庫存下樓價仍有下行壓力

??同策咨詢研究部總監張宏偉:從12月份36個大中城市存銷比指標來看,一線城市及部分二線城市庫存去化周期回落至合理區間,但是,庫存壓力仍然較大、市場去化周期在15個月以上、市場基本面表現欠佳的城市仍然占到大多數城市。當前,對於大多數城市而言,“去庫存”仍然是市場主旋律,房價年內仍然有下行壓力。尤其是在宏觀經濟深化改革與經濟結構調整的階段,即使限購政策取消、部分城市地方政府救市、降息等政策利好改變不瞭年內大部分城市庫存較大的市場現狀。


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??

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-09/06285959082916020798214.shtml

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愛馬仕銷售增幅亞太區領跑

  北京商報訊(記者 劉一博)愛馬仕日前發佈上半年財報,公司保持瞭較高增長,其中中國市場表現搶眼。財報顯示,愛馬仕國際上半年實現營業利潤6.21億歐元,超越市場預期的6.17億歐元,與去年同期5.83億歐元相比增長明顯。上半房屋增貸銀行利率年,公司收入為19.07億歐元,增長7.9%,按固定匯率計算漲幅為12%,凈利潤按年增加8%至4.13億歐元。

  在銷售一片飄紅的同時,愛馬仕的營業利潤率有所下滑。財報顯示,由於受到匯率影響,營業利潤率從去年同期的33.1%下跌到32.6%。據悉,愛馬仕公司對於全年營業利潤率表示擔憂,原因主要是預計來自匯率的影響。北京商報記者發現,中國市場表現強勁,亞太區在中國市場的帶動下,同比增速高達17.2%,同時期美國市場增速為13%。

  財富品質研究院院長周婷表示,愛馬仕可以在奢侈品整體業績下滑的時候保持增長,主要受惠於新晉消費者的帶動。隨著奢侈品下沉策略的實施,國內二三線城市的消費崛起,對於愛馬仕的貢獻尤為突出。與此同時,產品多元化策略,以及大力發展絲巾、香水、配飾等低客單價產品都是其業績增速的原因。

  喜迎國慶!新浪樂居9月20日大型看房團火熱進行中~報名熱點:400 606 6969

  中科院信息工程研究所"十一"將入駐寶藍益園

  擴展閱讀:

  【北京最具價值商業地產】北京商業地產"金路標"大獎榜單揭曉

  【年度專題】京城購物好去處 北京最繁華商圈集錦

  【獨傢專訪】 解密北京僑福芳草地的藝術靈魂

  商業地產產品線差異化研究:專傢解密商業地產開發困局

  毛大慶:萬科社區化養老服務模式已形成

  北京盈石副總裁周睿:本地人情感是文化地產根基

  專傢解密商業地產人才標準之謎

  【聯系我們】新浪商業地產

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-09-01/09462890522.shtml

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內容來自sina新聞

北上廣深僅廣州房價環比下跌

??昨日,國傢統計局發佈的數據顯示,3月份國內70個大中城市住宅銷售價格環比總體趨穩、銷售量回升明顯,不過價格同比全部下降。

??70城市中12市房價環比上漲

??統計顯示,3月份70個大中城市新建商品住宅價格環比下降的城市有50個,比上月減少16個,持平和上漲的城市分別有8個和12個,分別比上月增加6個和10個;二手住宅價格環比下降的城市有48個,比上月減少13個,持平和上漲的城市分別有10個和12個,分別比上月增加6個和7個。

??銷售量回升明顯。3月份,70個大中城市新建商品住宅成交量為21.7萬套,比2月份增加65.9%,接近去年同期水平。國傢統計局城市司高級統計師劉建偉認為,主要原因是2月份屬於房地產傳統銷售淡季,春節過後房地產市場成交逐漸活躍。“隨著3月底樓市新政影響逐步顯現,預計未來銷售量可能繼續回穩。”

??受去年同期基數較高影響,3月份70個大中城市房價同比仍呈下降狀態。數據顯示,當月70個大中城市中新建商品住宅價格同比全部下降,其中最大降幅為11.2%,最小降幅為0.4%;二手住宅價格同比僅深圳1個城市上漲,漲幅為0.4%,其餘全部下降。

??京深樓價環比微漲 上海持平

??統計局數據顯示,四大一線城市當中,上海樓價環比持平,北京、深圳樓價環比上漲,上漲幅度分別為0.3%和0.7%。僅廣州樓價環比下跌0.1%。

??而58同城根據廣州房管局公佈的數據整理顯示,廣州市3月網簽均價14714元/m2,環比2月的14955元/m2微降241元,降幅為1.6%。其中中心六區一手商品住宅網簽均價27270元/m2,降2373元/m2;外圍4區一手商品住宅網簽均價12556元/m2,漲223元/m2。

??兩者數據略有差別。暨南大學管理學院教授胡剛表示,兩者的統計方式不同,廣州的統計方法是算術平均法,將總成交房價除以總成交面積,算出單位房價;而國傢統計局則是指數計算法,追蹤同一物業不同時期的價格變化進行加權計算得出房價數據。

??廣州同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文認為,3月份廣州樓價下跌,主要原因是新政出臺前以剛需買傢為主,成交量和價格都偏低,而且限購、限外等樓市調控措施也抑制瞭廣州真實的購買力。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-19/07255995336264415757141.shtml

二重疏洪道兩側附近地區市地重劃區 二重疏洪道兩側附近地區市地重劃區 中型房企 保命-追利潤去庫存 增速嚴控10%紅線

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內容來自sina新聞

中型房企 保命:追利潤去庫存 增速嚴控10%紅線

中型地產商不再似往年一般猛推規模。制定2015年銷售目標,紛紛把增長率壓低在10%上下,甚至僅與2014年銷售額保持穩定。

??2013年,內房股碧桂園一躍從前一年度的476億元合同銷售額沖到1060億元,火速從第二梯隊沖進千億軍團,成為當年市場最大的黑馬。

??不想,這卻成為行業中再難一見的孤例。

??2014年,樓市落入冰窖,在業內人士看來,那是近幾年中房地產行業最壞的時代。此後,破百億到沖五百億最後破千億的口號再無人提,“力氣花瞭、時間花瞭,到頭來不賺錢,反而把負債推瞭上去,融資成本也因此被推高”,交銀國際分析師謝騏聰感慨,“說到底現在的房產市場,中小型房企會被陸續淘汰,保命是很重要的事情。”

??在CEO邵明曉的推動下,奔跑到500億附近的龍湖早早放慢腳步;“華南五虎”之一雅居樂主席陳卓林也在業績會上反復強調,最重要的是有一個好利潤。就連傳統中介龍頭中原地產主席黎明楷也在2014年收入116億的情形下表態,燒錢換規模風險很高,保住性命很重要,不要沒等到存量房、二手房的黃金時代到來就已經死去。

??無論是已過橫沖直撞年歲的千億大軍,還是革命尚未成功的中型公司,“規模”再也不是眾房企趨之若鶩的目標,“利潤”、“庫存”轉而成為中型房企“保命”的脈門。

??銷售目標增速嚴控在10%

??在2014年眾多內房股業績交流會上,“保利潤”、“去庫存”成為曝光率最高的詞,中型房企不似往年一般猛推規模,在制定2015年銷售目標時,紛紛把增長率壓低在10%上下,甚至僅與去年銷售額保持穩定。

??2012年開始,針對低密度產品線為主、山城重慶起傢的龍湖地產,其CEO邵明曉便提出“把存貨當癌癥來看待”的口號,至今已在400億-500億銷售額區間內徘徊瞭三年。面對投資者和外界的質疑聲,主席吳亞軍亦不斷公開表態,更強調有質量的增長。

??緩過2014“最壞一年”的勁,龍湖新一年提出540億、同比增長10%的銷售目標。

??“華南五虎”之一的雅居樂在2014年銷售額實現450億,主席陳卓林強調回款加把勁希望做到80%,關於2015年的業績目標則與2014年實現銷售額一致。

??對此其解釋為,希望保險一點,能做到400億已很不錯瞭,450億有信心做到。

??同樣為“五虎”之一的富力地產,去年完成544億銷售額,管理層亦認為應放慢增速優化資源配置,將2015年目標適度增加10%。

??黑馬碧桂園,在沖破千億之後,2014年錄得合同銷售額1288億元同比增長21.5%,面對2015年制定的業績目標是保持5%的增長。主席楊國強表示,房地產市場高利潤的時代過去瞭。

??就連曾在2012年表示,要三年內銷售沖破千億的世茂房地產也放下瞭口號,在業績會上,副主席許世壇針對2014年最後一季度銷售大滑坡表態,下滑因為暫停瞭270萬-280萬平米的施工面積,“沒有必要為瞭沖刺800億元的目標而增加庫存”。

??500億到1000億,不再是被緊緊盯住的行業關口。

??“2014年是過瞭2013年高峰期後的一個低谷,目前年報還沒出完,但整體銷售情況應該會不盡如人意,中型企業表現尤甚,”睿信咨詢高級副總裁郝炬向理財周報記者總結道,“另外就是房企整體利潤依然存在下滑趨勢。”“這是一個很現實的情況,所以大傢說保命重要。”其補充道。

??多位業內人士向記者分析,曾被認為是突破行業格局關鍵力量的中型房企,早在2013年就已察覺到瞭瓶頸所在。

??億翰智庫上市房企研究中心主任張化東認為,行業掉轉風向逐利潤是從2014年開始的,其向理財周報記者分析道,2014年房地產行業的土地價格在逐步抬高,但房價並沒有實質性上漲,導致房企整體利潤下滑。“據我們瞭解,去年管理口徑的利潤率至少下滑瞭30%。”

??“其實這個數據挺嚇人的。”張化東表示,“原來的利潤率可能維持在10%-12%這個水平,下滑30%就變成7%-8%;對於快周轉的企業,可能隻有4%-7%的利潤,那麼下滑後就直接變成2%-5%的利潤瞭。從企業來看,去年拿到的土地,按照當時的房價來測算的話,基本上大傢就是0利潤。”

??根據分析師謝騏聰的觀察,從2014年年中到第三季度,行業整體銷售放緩程度加劇,“但是真正大規模看到大傢提到保利潤還是從今年開始,其實很多項目在還沒有結算的時候,管理層知道利潤很低,但是沒想到居然是虧損的”。

??集中度倒逼逐利潤去庫存

??“有時候我們會有一個錯覺,以為市場已經被很多大型開發商壟斷,但實際上無論是從銷售面積還是銷售額計算,房地產行業最大的開發商份額也隻有2個點,市場份額第二第三的企業分別是1.9%、1.7%的占比。”戴德梁行大中華區綜合住宅服務主管蔣尚禮告訴記者,這意味著市場中充斥瞭很多中小型開發商,在市場平穩的環境下,他們會處於非常被動的狀態。

??因此,對於中小房企的淘汰制度在慢慢形成。

??“市場裡很快會形成更全面的對比,分化更嚴重。這個市場確實非常大,要把市場規律做到更完善,需要挺長的時間。”蔣尚禮認為。

??在行情好的2013年,房企普遍認同的規律是通過高周轉模式擴大規模,以規模換取市場和價值。

??“我們統計2013年,是陽光城周轉率最高的一年,他銷售額口徑總資產周轉率可以達到0.9以上,基本上一年能轉一圈。”郝炬繼續道,一旦面臨行情調整,通過高周轉大規模擴張已難持續。“所以更重要的是控制成本、調整結構、保持穩健的財務杠桿,同時實現合理的利潤率。我想這是一些開發商近幾年在做的事情。”

??其反復向理財周報記者強調,“現在進入價值時代,從市值、投資者角度看,重新評估一傢房產企業,規模隻是其中一個因素,但肯定不是最重要的。總體來看,房價增長預期下調,未來利潤空間至少是不容樂觀。”2014年,規模擴張成為壓住房企現金和利潤的大山,不合理庫存則抑制瞭有效的去化。

??“就像碧桂園、恒大有很多資源、品牌優勢,全國網絡很好,但是核心盈利也沒有上去,”謝騏聰表示,在今年年初業績陸續公佈之後,行業集中反映出的問題是,毛利率急速下滑,利潤被遏制。有瞭大型開發商的前車之鑒,會給中型房企一些啟發。“在過渡時期,從原先買地賣房沖規模,到想要一些沉淀,一些持續的現金流,這是每個房地產市場必然會經過的階段。”

??在出現歷史峰值的2013年,房企主要依靠火爆的海外債券市場融民間二胎轉銀行資推動去化,但時移世易,跌入冰窖裡的2014年,“房企依靠借錢增加規模,到頭來賺的錢全部用來付瞭債務”。謝騏聰感慨。

??冷卻下來的房企,開始回歸原本穩定增長的模式。“中型房企開始重整,在過去限購令嚴格的時候,大傢都跑去三四線城市拿地開發,但現在那些地方的項目第一期能賣得很好,二、三、四期卻根本賣不動,因此去庫存也變得很重要。”

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2015-04-06/09585990663509791522641.shtml

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