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內容來自sina新聞

中型房企 保命:追利潤去庫存 增速嚴控10%紅線

中型地產商不再似往年一般猛推規模。制定2015年銷售目標,紛紛把增長率壓低在10%上下,甚至僅與2014年銷售額保持穩定。

??2013年,內房股碧桂園一躍從前一年度的476億元合同銷售額沖到1060億元,火速從第二梯隊沖進千億軍團,成為當年市場最大的黑馬。

??不想,這卻成為行業中再難一見的孤例。

??2014年,樓市落入冰窖,在業內人士看來,那是近幾年中房地產行業最壞的時代。此後,破百億到沖五百億最後破千億的口號再無人提,“力氣花瞭、時間花瞭,到頭來不賺錢,反而把負債推瞭上去,融資成本也因此被推高”,交銀國際分析師謝騏聰感慨,“說到底現在的房產市場,中小型房企會被陸續淘汰,保命是很重要的事情。”

??在CEO邵明曉的推動下,奔跑到500億附近的龍湖早早放慢腳步;“華南五虎”之一雅居樂主席陳卓林也在業績會上反復強調,最重要的是有一個好利潤。就連傳統中介龍頭中原地產主席黎明楷也在2014年收入116億的情形下表態,燒錢換規模風險很高,保住性命很重要,不要沒等到存量房、二手房的黃金時代到來就已經死去。

??無論是已過橫沖直撞年歲的千億大軍,還是革命尚未成功的中型公司,“規模”再也不是眾房企趨之若鶩的目標,“利潤”、“庫存”轉而成為中型房企“保命”的脈門。

??銷售目標增速嚴控在10%

??在2014年眾多內房股業績交流會上,“保利潤”、“去庫存”成為曝光率最高的詞,中型房企不似往年一般猛推規模,在制定2015年銷售目標時,紛紛把增長率壓低在10%上下,甚至僅與去年銷售額保持穩定。

??2012年開始,針對低密度產品線為主、山城重慶起傢的龍湖地產,其CEO邵明曉便提出“把存貨當癌癥來看待”的口號,至今已在400億-500億銷售額區間內徘徊瞭三年。面對投資者和外界的質疑聲,主席吳亞軍亦不斷公開表態,更強調有質量的增長。

??緩過2014“最壞一年”的勁,龍湖新一年提出540億、同比增長10%的銷售目標。

??“華南五虎”之一的雅居樂在2014年銷售額實現450億,主席陳卓林強調回款加把勁希望做到80%,關於2015年的業績目標則與2014年實現銷售額一致。

??對此其解釋為,希望保險一點,能做到400億已很不錯瞭,450億有信心做到。

??同樣為“五虎”之一的富力地產,去年完成544億銷售額,管理層亦認為應放慢增速優化資源配置,將2015年目標適度增加10%。

??黑馬碧桂園,在沖破千億之後,2014年錄得合同銷售額1288億元同比增長21.5%,面對2015年制定的業績目標是保持5%的增長。主席楊國強表示,房地產市場高利潤的時代過去瞭。

??就連曾在2012年表示,要三年內銷售沖破千億的世茂房地產也放下瞭口號,在業績會上,副主席許世壇針對2014年最後一季度銷售大滑坡表態,下滑因為暫停瞭270萬-280萬平米的施工面積,“沒有必要為瞭沖刺800億元的目標而增加庫存”。

??500億到1000億,不再是被緊緊盯住的行業關口。

??“2014年是過瞭2013年高峰期後的一個低谷,目前年報還沒出完,但整體銷售情況應該會不盡如人意,中型企業表現尤甚,”睿信咨詢高級副總裁郝炬向理財周報記者總結道,“另外就是房企整體利潤依然存在下滑趨勢。”“這是一個很現實的情況,所以大傢說保命重要。”其補充道。

??多位業內人士向記者分析,曾被認為是突破行業格局關鍵力量的中型房企,早在2013年就已察覺到瞭瓶頸所在。

??億翰智庫上市房企研究中心主任張化東認為,行業掉轉風向逐利潤是從2014年開始的,其向理財周報記者分析道,2014年房地產行業的土地價格在逐步抬高,但房價並沒有實質性上漲,導致房企整體利潤下滑。“據我們瞭解,去年管理口徑的利潤率至少下滑瞭30%。”

??“其實這個數據挺嚇人的。”張化東表示,“原來的利潤率可能維持在10%-12%這個水平,下滑30%就變成7%-8%;對於快周轉的企業,可能隻有4%-7%的利潤,那麼下滑後就直接變成2%-5%的利潤瞭。從企業來看,去年拿到的土地,按照當時的房價來測算的話,基本上大傢就是0利潤。”

??根據分析師謝騏聰的觀察,從2014年年中到第三季度,行業整體銷售放緩程度加劇,“但是真正大規模看到大傢提到保利潤還是從今年開始,其實很多項目在還沒有結算的時候,管理層知道利潤很低,但是沒想到居然是虧損的”。

??集中度倒逼逐利潤去庫存

??“有時候我們會有一個錯覺,以為市場已經被很多大型開發商壟斷,但實際上無論是從銷售面積還是銷售額計算,房地產行業最大的開發商份額也隻有2個點,市場份額第二第三的企業分別是1.9%、1.7%的占比。”戴德梁行大中華區綜合住宅服務主管蔣尚禮告訴記者,這意味著市場中充斥瞭很多中小型開發商,在市場平穩的環境下,他們會處於非常被動的狀態。

??因此,對於中小房企的淘汰制度在慢慢形成。

??“市場裡很快會形成更全面的對比,分化更嚴重。這個市場確實非常大,要把市場規律做到更完善,需要挺長的時間。”蔣尚禮認為。

??在行情好的2013年,房企普遍認同的規律是通過高周轉模式擴大規模,以規模換取市場和價值。

??“我們統計2013年,是陽光城周轉率最高的一年,他銷售額口徑總資產周轉率可以達到0.9以上,基本上一年能轉一圈。”郝炬繼續道,一旦面臨行情調整,通過高周轉大規模擴張已難持續。“所以更重要的是控制成本、調整結構、保持穩健的財務杠桿,同時實現合理的利潤率。我想這是一些開發商近幾年在做的事情。”

??其反復向理財周報記者強調,“現在進入價值時代,從市值、投資者角度看,重新評估一傢房產企業,規模隻是其中一個因素,但肯定不是最重要的。總體來看,房價增長預期下調,未來利潤空間至少是不容樂觀。”2014年,規模擴張成為壓住房企現金和利潤的大山,不合理庫存則抑制瞭有效的去化。

??“就像碧桂園、恒大有很多資源、品牌優勢,全國網絡很好,但是核心盈利也沒有上去,”謝騏聰表示,在今年年初業績陸續公佈之後,行業集中反映出的問題是,毛利率急速下滑,利潤被遏制。有瞭大型開發商的前車之鑒,會給中型房企一些啟發。“在過渡時期,從原先買地賣房沖規模,到想要一些沉淀,一些持續的現金流,這是每個房地產市場必然會經過的階段。”

??在出現歷史峰值的2013年,房企主要依靠火爆的海外債券市場融民間二胎轉銀行資推動去化,但時移世易,跌入冰窖裡的2014年,“房企依靠借錢增加規模,到頭來賺的錢全部用來付瞭債務”。謝騏聰感慨。

??冷卻下來的房企,開始回歸原本穩定增長的模式。“中型房企開始重整,在過去限購令嚴格的時候,大傢都跑去三四線城市拿地開發,但現在那些地方的項目第一期能賣得很好,二、三、四期卻根本賣不動,因此去庫存也變得很重要。”

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2015-04-06/09585990663509791522641.shtml

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