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內容來自sina新聞

北京剛需購房人呼籲 公積金80萬貸款額度該提瞭



根據北京住房公積金管理中心的統計,截至2012年12月底,2012年歸集住房公積金833.92億元,提取550.50億元,凈增283.42億元



公積金上限80萬,對於剛需購房者來說,基本屬於雞肋

  導讀:上月,位於北京南六環附近的一樓盤開盤,一天售出1400套房,買房人排隊搶房,開發商一天入賬38億。而對於排隊搶房的年輕人來說,不少人卻為貸款而頭疼。由於北京房價這幾年上漲,住房公積金最高貸款額度卻止步在80萬這一水平,已經遠遠不能滿足貸款的需求。一邊是大量公積金餘額在賬戶內躺著"睡覺",一邊卻是大量年輕人因為貸款額度不夠被迫"啃老"。

  現象

  六環附近88平方米兩居

  首付和公積金貸款額度之間差92萬元

  北京青年報記者調查發現,一天賣出38億的中建國際港位於大興新城黃村興華大街。雖然這一項目位於南五環外近六環,但因為地鐵優勢,均價24500元/平方米。從戶型和位置來看,這一項目屬於典型的剛需項目,購買者大多都是首次置業、自己居住的年輕人。但一日38億的銷售業績對於開發商來說是一個驚人的神話,而對於不少買房人來說,尤其是手上存款不是很多的剛需購房人而言,則沒那麼輕松。

  以最小兩居88平方米戶型為例計算,平均一套房子215萬元。購房人林彥正好買瞭這樣一套小兩居,對於他而言,利率低的公積金貸款是最佳貸款選擇,但新的壓力和困境又來瞭--貸款額度不夠,或者說,首付"壓力山大":原來,按照90平方米以下首套房、首付可按兩成交的規定,林先生最少要交43萬的首付款,剩餘172萬需要申請貸款。而根據目前公積金的規定,正常情況下,一般人貸款額度上限為80萬,顯然無法覆蓋172萬的需求,貸款差距為92萬。

  也正因如此,這幾天,林彥面臨以下選擇:要麼讓父母幫著去向親戚借錢多付首付款,要麼放棄貸款利率優惠的住房公積金貸款,而不得不選可以多貸一點的住房商業貸款。"215萬元的套總價,如果使用公積金貸款,最少要交135萬元的首付,這相當於首付6.5成。而對於我這樣一個剛需的年輕人來說,一口氣拿出135萬首付無疑太難瞭。而如果不選擇公積金貸款、選能多貸一點的住房商業貸款,首付壓力是小瞭,但是意味著無法享受公積金的利率優惠,此前交的大筆公積金在關鍵時候卻無法派上用場。而且一個不容忽視的問題是,選擇商業貸款,則意味著我們要多還很多利息,對我們這樣的購房人而言,相當於雪上加霜。"林彥無奈地告訴記者。

 算賬

  放棄公積金貸款選擇商貸

  貸款利息要多還40多萬元

  北青報記者就此算瞭一筆賬:如果選用商業貸款,215萬的房子,貸款172萬,基準利率6.55%,20年等額還款方式,每個月要還12874元,總計利息137萬。而如果允許公積金貸款172萬的話,每月還款10881元,利息總共89萬。兩者利息相差48萬。

  "為什麼房價上漲瞭這麼多年,公積金貸款的額度屢次提高,但總是沒有辦法滿足需求呢?"林彥向記者抱怨,這種形勢下,要麼"啃老",他和妻子向兩傢老人借錢,湊出135萬首付。要麼商貸,多付48萬利息。

  北京中原市場研究部總監張大偉認為,按照北京目前的房價,剛需房套總價即便是地處六環附近,也多在150萬元以上。公積金上限80萬,對於剛需購房者來說,基本屬於雞肋,如果選擇公積金貸款,反而需要多增加首付,而剛需購房者首付本身壓力就非常大。

 難點

  3A評級貸款額度能上浮30%

  剛需購房人能過評級並不多見

  北青報記者調查也顯示,對於不斷上漲的房價、明顯不夠的公積金貸款額度,北京市公積金管理中心也一直在尋找突破的方法。今年4月,北京公積金管理中心發佈《關於實行住房公積金個人貸款差別化政策的通知》。

  該通知通過將信用機制和貸款額度進行掛鉤,突破瞭最高貸款額度80萬的上限。根據規定,借款申請人購買政策性住房或套型建築面積在90平方米(含)以下的首套自住住房,個人信用等級為AAA級,貸款最高額度上浮30%;個人信用等級為AA級,貸款最高額度上浮15%。

  上調之後,享有3A信用等級的貸款人貸款額最高可貸到104萬元,2A級為92萬。這一政策出臺之後業內一片叫好聲,認為這將讓不少百姓獲益。但在實際執行瞭一段時間之後,業內突然發現,公積金中心的"好意"老百姓卻很難領到。最大的問題在於,要想拿到3A評級難如登天。

  從貸款業務角度,無論公積金貸款還是商貸,都會有一個信用評級,這是針對個人還款能力的一個綜合評定,評定的指標包括品德、能力、資本、擔保等多個層級,具體來講包括年齡、文化程度、職業、職務、個人年收入、傢庭年收入、傢庭情況等。

  "一般而言,從25歲到40歲,年齡增加收入會逐級增加,是貸款機構最喜歡的人群。如果同等條件下,學歷越高越有加分。此外,職業也是關鍵,一般公務員、教師、醫生、律師、企業主等評分就會更高一些。"某國有商業銀行朝陽支行負責材料審核的楊林告訴記者,"要想獲得最高評級,基本上就是每個選項都有一些加分,在實際申請人中,3A很難出現,連2A評級都很少,一般在2B、3B的多一些。"

  這種依靠3A來增加貸款額度的方式遇到瞭現實挑戰。一般剛需盤中,年輕人置業較多,歲數不過30歲,對公積金貸款也最渴望,但這一人群不太可能被評為3A。"試想一個不滿30歲的年輕人,能有多少加分項目,能夠順利拿到足額貸款就不錯瞭,增量部分基本不可能。而大多數能夠獲得3A的人,都是有一定社會地位或者收入較高者,他們本身對貸款的需求並不旺盛。"楊林告訴記者。

 追訪

  賬上餘額過1876億元

  北京住房公積金並非無錢可貸

  一邊是明顯上漲的房價,一邊是老百姓貸款需求無法得到滿足,難道是北京公積金中心入不敷出、無錢可貸?答案又是否定的。

  根據北京住房公積金管理中心的統計,截至2012年12月底,2012年歸集住房公積金833.92億元,提取550.50億元,凈增283.42億元。截止到去年底,累計歸集住房公積金4471.13億元,提取2594.30億元,餘額1876.83億元。

  如果算大賬,北京住房公積金中心2012年底有1876.83億元餘額。這一數字在2010年是1290多億元,2011年為1537.18億元。換句話說,北京市歸集的住房公積金這幾年都在逐年增加,每年凈增至少250億左右。在國內不少城市出現公積金不夠用、甚至下調公積金額度時,北京的公積金無論是歸集水平還是餘額狀態,都處在很健康的水準。

  "80萬元的住房公積金貸款上限是否合理?肯定不合理。淄博,一個三線城市,公積金貸款的最高額度是40萬元,高層次人才還能申請到50萬元。寧波公積金貸款最高額度是80萬,和北京一樣高。相比起北京的房價,北京80萬的確是少瞭一些。"一位曾經在公積金中心任職的負責人告訴記者。

  從公積金運營的角度,錢留在賬上顯然也不是最好選擇。公積金的收益渠道非常狹窄,除瞭發放公積金貸款獲取收益,其餘隻能以購買國債等方式增加收益,收益率本身就偏低。實際上,隻要留足備付金,增加公積金發放既有利於公積金運營,也能讓更多百姓獲益。

  按照公積金和商貸之間2%左右的利率差,每增加100億貸款,買房人就能夠少承擔2億的利息。而對於公積金中心而言,增發100億貸款,也能夠有約4億元的增值收益。這些錢能夠用來支持保障房建設。"公積金中心歸根結底也是一個貸款機構,也是要算經濟賬的"。

 呼聲

  80萬元貸款額度是5年前規定

  購房人呼籲提高首套房公積金貸款額度

  "3A評級屬於遠水解不瞭近渴,能否對我這樣的首套房剛需購房人,適當提高公積金貸款額度。住房公積金制度本身就是為瞭幫助剛需購房人,而房價漲瞭,80萬元的貸款額度規定也應該適當提高。"林彥這樣對北青報記者說道。采訪中,記者瞭解到,類似林彥這樣想法的購房人不少,他們希望通過北京青年報向有關部門呼籲,適當提高首套房住房公積金貸款二胎房貸流程額度。

  1991年我國住房公積金制度首先在上海建立,隨後在北京、天津等地開始試點。1994年推廣到所有縣級以上的城鎮。近年來,房價飛漲,全國各地公積金貸款額度也是數次提高。從上世紀90年代開始,北京公積金貸款的最高額度從30萬元調整為39萬元、40萬元,到2007年調整為60萬元,再到2008年調整為80萬元。

  據北青報記者從2008年負責調整公積金貸款額度的工作人員處瞭解,之所以額度定格在80萬元,一個重要原因是參照瞭當時的房價。"按有關部門測算,2008年北京市普通商品住房均價在1.1萬至1.2萬元/平方米,以此標準,職工基本住房總房價應為99萬元至108萬元,首付款為20%,公積金最高額度也應在80萬元到86萬元之間。"相關工作人員告訴記者。

  但從2008年之後,除瞭引入3A和2A評級機制,公積金貸款最高額度的調整便再未啟動。從2008年到2012年,北京房價上漲瞭一大截,即便是按照北京市房協最保守的統計,2012年新建商品住房成交均價2.07萬元/平方米,基本上比2008年上漲瞭一倍。如果按照正常推算,公積金貸款的額度應該是140萬左右,但現實卻沒有變化。

  除瞭當年房價,公積金貸款最高額度還和公積金個人最高繳存有關系。比如2008年,公積金最高繳存是一個人2392元/月。如果這些錢全部還貸,最高可貸43萬元,公積金貸款以傢庭為單位,夫妻雙方算進去就能貸86萬。

  但5年過去瞭,公積金個人最高繳存也已經發生瞭變化。根據公積金中心的公告,2013年公積金個人最高繳存為3760元,如果照此推算,2013年個人公積金貸款就應該是67萬,傢庭貸款總額就應該能夠達到134萬,取個整數也就是130萬。但現實是,額度還是沒有提高。

 故事

  公積金貸款曾是"雪中送炭"

  對於這兩年還沒有買房的年輕人,公積金的好處似乎越來越遠瞭。它似乎就是工資單上的幾個數字,每個月都從工資中扣掉一筆錢,看得見,摸不著,但關鍵時候卻享受不瞭。而對於現在35歲左右,在5年、甚至10年前購房的人來說,公積金如同雪中送炭。

  秦和今年34歲,2004年,也就是25歲那年,他購買瞭位於雙井的百環傢園。這是北京地理位置很好的經濟適用房,位於東三環邊上,購買時均價4350元/平方米,一套110平方米的房產總價48萬元。當時秦和在中國醫藥總公司上班,每月到手收入5000元。為瞭購買這一房子,秦和首付付瞭12萬元,利用公積金貸款36萬元。

  現在,秦和每個月還款2400元,對他來說,當時的房價、當時的公積金額度恰好合適。"我們這個歲數,都趕上瞭公積金貸款,一是利率確實低很多,另外可以直接用公積金進行還款。"秦和自己算過一筆賬,相對同時期的商業貸款,公積金貸款每個月可以讓他少還近300多元。

  還是這個小區,如果現在再用公積金貸款顯然已經不可能瞭。從2004年到2013年,在這不到十年的時間內,百環傢園的房價已經漲到3萬元/平方米,即便是這個小區目前最小的戶型,一居室68平方米,總價也接近204萬。

  由於二手房評估價略低,即便買房人申請到公積金80萬貸款,首付也要達到124萬。"這對一個剛入社會的年輕人來說,絕對是一筆巨款。"秦和感嘆,"不啃老簡直太難瞭!"

 財經觀察

  調高公積金額度

  需要政策綠燈

  1991年,公積金誕生的初衷是通過"國傢支持一部分、單位補貼一部分、個人合理負擔一部分的房貸分配和住房籌資新機制",這種制度最重要一個目的是通過這種類似強制歸集的方式,幫助解決困難職工傢庭住房問題。

  但隨著房價的越漲越高,公積金貸款在現實中的"扶危濟困"功能卻是越顯薄弱。往往是越有錢越能得到更多貸款,身份越高越能得到更多額度。相反,高房價背景下的新困難戶--城市低收入傢庭、剛需年輕人群卻因為有限的收入、薄弱的財富積累和公積金貸款越來越遠,和買房夢也越來越遠。

  從以往的歷史來看,北京公積金管理中心一直奉行動態調整策略,從30萬到40萬,從60萬到80萬,這一策略一直在與時俱進。但隨著房價不斷突破大傢的心理底線,這一機制也開始失靈瞭,從2008年到2013年,房價大漲的五年間,公積金貸款額度卻提升乏力,僅是細枝末節的縫縫補補。

  按道理,房價越漲,貸款額度應該越高才能與之匹配。但當房價高到官員談房價都覺得敏感之時,理性的思維和決策突然都失效瞭。原本公積金貸款可以減輕購房人壓力,但現在卻與現實有些脫節。我們不得不面對一個現實,一開始,我們牽著房價的鼻子走,後來我們卻被房價攆著走。

  如何重新彌補公積金貸款這一"扶危濟困"政策和這些剛性需求者之間的裂痕,在房價暫時不可能大幅回落的背景下,在公積金餘額逐年增多的條件下,北京單獨提高公積金貸款額度不僅有條件,更有現實意義。無論是看老百姓手中的賬本,還是看北京公積金中心的賬本,這都是一項多贏的策略。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-21/09052504765.shtml

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